一、2022年长沙经济运行情况

据长沙市统计局发布的数据，初步核算，2022年，全市实现地区生产总值13966.11亿元，比上年增长4.5%。其中，第一产业实现增加值451.30亿元，增长3.6%；第二产业实现增加值5589.58亿元，增长6.2%；第三产业实现增加值7925.24亿元，增长3.4%。

2022年，全市实现农林牧渔业总产值776.0亿元，比上年增长3.8%。

2022年，全市规模以上工业增加值比上年增长8.3%。

2022年，全市固定资产投资比上年增长5.1%。

2022年，全市社会消费品零售总额5235.56亿元，比上年增长2.4%。按行业分组，批发业实现零售额640.34亿元，增长4.1%；零售业实现零售额4113.13亿元，增长2.4%；住宿业实现零售额51.87亿元，下降0.2%；餐饮业实现零售额430.22亿元，增长0.6%。

二、2022年长沙市主要的土地政策解读：

(一）2022年5月23日，湖南省自然资源厅、省住建厅联合印发了《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》。通知明确提出，对政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持，力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式，为房地产经济转向高质量动态平衡发展提供有力保障。

(二）2022年8月2日，长沙市自然资源和规划局印发了《关于土地价款委托评估相关工作的意见》的通知，通知指出根据全省“交房即交证”改革要求，进一步优化修改土地出让合同程序，在符合国土空间规划要求的前提下，对于分期开发的项目，允许先期验收的项目不进行指标核算不办理修改出让合同，直接按程序办理不动产登记。一次性开发完成的项目或分期开发项目最后一期，应在竣工验收阶段开展不动产指标核算经不动产指标核算需修改出让合同且经审批部门核实可以完善手续的，按要求补缴土地价款且修改土地出让合同后再核发竣工验收合格证。

三、长沙市土地市场状况

(一）土地供应结构分析

根据长沙市国土资源局的数据显示，2022年长沙市六区一县（注：六区一县指芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、岳麓区、望城区及长沙县覆盖范围，下同）土地共供应228宗，供应土地面积约1,031.38万㎡，同比下降约39%，可建设的建筑面积约2,376.02万㎡，同比下降约42%。2022年供应土地不限价地块占比增加，由限地价到根据开发品质等因素进行价格监制，全年14宗地块为价格监制，16宗地块为根据开发品质等因素进行价格监制，限价逐步放松。

从供应的类型来看，工业供应面积最大，供应面积约412.89㎡，占比40%，其次是住宅用地，供应面积约281.19万㎡，占比27%，商住用地供应面积约230.50万㎡，占比22%，商业用地供应面积约74.53万㎡，占比7%，其他用地供应面积最少，供应面积约32.27万㎡，占比3%。工业用地和住宅用地约占全市供应总量的67%，商住用地供应面积同比下降63%，商业用地供应面积同比下降58%。

2022年全年六区一县各类型土地供应情况表

 数据来源：国策数据监测平台

(二）土地交易整体分析

2022年长沙市成交土地200宗，成交土地总面积约888.55万㎡，成交总金额约575.32亿元人民币。土地成交总面积同比下降约41%，成交总金额同比下降约41%。

从土地成交面积来看，2022年长沙市六区一县土地成交总面积888.55万㎡，其中，成交面积最大的仍是工业用地，占比39%，成交平均地面均价851元/㎡；其次是住宅用地、商住用地各占比26%，成交平均楼面价分别为4,147和4,455元/㎡；商业用地成交占总面积的9%，平均楼面价2,717元/㎡，其他用地成交占总面积的2%，成交平均地面价1,518元/㎡。

 数据来源：国策数据监测平台

从成交金额来看，商住、住宅、商业用地等经营性用地成交金额占比达94%，其中商住用地成交总金额最高，为263.96亿元，占比46%。工业用地由于价格低，全年成交金额为29.55亿元，占比仅5%。

2022年全年六区一县各类型土地成交情况表

2022年整体土地市场持续低位运行态势，成交率约88%，较2021年下降6%，溢价率约1%，较2021年下降3%，大部分以底价交易为主。备注：工业用地、其他用地为地面地价，商业用地、商住用地、住宅用地为楼面地价。

数据来源：国策数据监测平台

但2022年也有单宗土地成交楼面单价创历史新高的。4月14日，长沙中海融城房地产开发有限公司以31.77亿元竞得[2022]长沙市014号地块，宗地位于天心区湘江大道以东、殷家冲路以南，土地面积93,953.19㎡，成交楼面高达12,299元/㎡。

(三）各区域土地供求分析

根据长沙市公共资源交易中心的数据显示，2022年长沙市土地交易主要集中在岳麓区、长沙县、望城区，其中成交岳麓区排行第一，长沙县供应排行第一。岳麓区一直以来是土地成交金额最大区，岳麓区几大热点板块土地市场火热，主要板块有梅溪湖板块、岳麓区市府中心板块、滨江新城板块、洋湖板块等。

数据来源：国策数据监测平台

2022年住宅用地、商住用地全年共供应511.69万㎡，其中岳麓区供应土地面积最多，供应土地面积180.40万㎡，占比40%；望城区供应土地面积125.71万㎡，占比28%。住宅用地、商住用地全年成交土地面积442.74万㎡，其中岳麓区成交土地面积171.41万㎡，占比39%；望城区成交土地面积123.77万㎡，占比28%。

数据来源：国策数据监测平台

2022年工业用地全年共供应412.89万㎡，其中长沙县供应土地面积最多，供应土地面积199.46万㎡，占比48%；望城区供应土地面积100.74万㎡，占比24%；天心区供应面积为0㎡。工业用地全年成交土地面积347.33万㎡，长沙县成交土地面积160.94万㎡，占比46%，望城区成交土地面积75.21万㎡，占比22%。 

数据来源：国策数据监测平台

2022年商业用地全年共供应412.89万㎡，其中望城区供应土地面积最多，供应土地面积35.03万㎡，占比47%；长沙县供应土地面积17.19万㎡，占比23%；商业用地全年成交面积77.09万㎡，望城区成交土地面积39.27万㎡，占比51%，长沙县成交土地面积16.27万㎡，占比21%。

数据来源：国策数据监测平台

2022年，除天心区外各区土地供应与成交均呈下降趋势，各区供应土地面积下降约20%—66%，各区成交土地面积下降约13%—66%。

其中岳麓区和雨花区下降比较明显，岳麓区共供应土地面积255.38万㎡，同比下降49%，其中商业用地同比下降70%、工业用地同比下降76%，成交土地面积246.14万㎡，同比下降50%。2022年雨花区供应土地面积70.12万㎡，同比下降56%。雨花区土地开发程度高，商住用地、住宅用地土地稀缺，供应同比下降41%。成交土地面积42.05万㎡，同比下降66%。

2022年天心区供应土地供应面积46.57万㎡，同比上涨101%。其主要原因为住宅、商住用地供应同比上涨77%，全年未供应工业用地。成交土地面积38.46万㎡，同比上涨85%。

数据来源：国策数据监测平台

数据来源：国策数据监测平台

(四）集中出让用地情况

2022年长沙市集中供地共分为四批，从供应规模来看，四轮供应共供应土地76宗，较去年下降16%，供应土地面积432.19万㎡，较去年下降41%，供应建筑面积1096.91万㎡。

从成交方面来看，四轮集中供地共成交土地72宗，流拍1宗，终止3宗，成交率95%，成交土地面积412.25万㎡，较去年下降20%，成交建筑面积1,039.84万㎡，较去年下降25%，成交金额466.34亿元，较去年下降24%，成交楼面均价4,484元/㎡。溢价土地共7宗，平均溢价率约11%，较2021年下降5%。

从拿地企业来看，拿地企业仍都是以央国企、地方平台为主，拿地企业六成是央国企，三成是各区政府平台。

四、总结与展望                                              

2022年长沙土地市场持续低位运行，底价成交为主流，表现为供求规模明显缩量，供求量均创近4年新低，接近腰斩。拿地企业以国企央企为主，城投平台托底，本地中小房企活跃度有所上升。

从供应来看，本年度供应的主城区优质地块采取品质定价比例上升，适应当下市场增加的改善性需求；同时城市外围板块供地量占比持续上升，市场进一步外扩。

预计2023年房地产政策以稳市场为主，出现强力刺激性政策的概率不大，房地产市场需求基本面不会有明显变化，延伸到土地市场预计仍将持续低温态势。