一、2022年房地产政策汇总

回顾这一年来的房地产政策，以宽松为主，呈井喷之势。据统计，今年已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。今年的房地产政策调整具有全面性、广泛性，从三四线城市到一二线城市，从需求端到供给端，从“救项目”转向“救企业”。预计未来，在“保交楼、保民生、保稳定”之下，房地产政策还将继续宽松。

(一)两次降准

政策回顾：2022年4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此后的11月25日，央行再次降准0.25个百分点。

据统计，两次降准共降低金融机构存款准备金率0.5个百分点、释放长期资金超万亿元，金融机构加权平均存款准备金率降至约7.8%。

(二)三次下调LPR

政策回顾：2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），刺激房地产市场需求的力度可谓之大。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。

不仅如此，央行还推出差别化信贷政策，比如今年5月份的政策指出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

5年期以上LPR是房贷利率定价的“锚”，很大程度上关系着房贷利率的变动。随着5年期以上LPR的下调，商业银行房贷利率也将持续下调。

信贷政策叠加下，各地房贷利率持续下降。据贝壳研究院统计数据显示，2022年12月首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行，首套房主流利率平均为4.09%，二套房主流利率平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。

(三)“五限”松绑

政策回顾：2022年可谓房地产政策松绑大年。据统计，今年已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。

纵观2022年的政策调整，以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策松绑，成为主流，并经历了从三四线城市到二线城市再到热点城市的发展方向。

在限购方面，据不完全统计，今年超百条限购优化政策发布，遍布多个省会城市以及热点二线城市，内容主要围绕缩小限购区域、降低购房资质和门槛、放宽多孩家庭和老年家庭限购等。进入12月，多个重点城市继续“松绑”限购，包括成都、西安、武汉、南京、佛山等，佛山甚至全面取消限购。

除此之外，限贷政策的优化成为看点。今年以来，包括驻马店、宜春、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个三四线城市，以及郑州、兰州、天津、南京、杭州等重点二线城市，优化“认房又认贷”政策，即对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次购房时，执行首套房贷款政策。

(四)“一人购房全家帮”

政策回顾：在2022年的政策松绑潮中，住房公积金的调整辐射面广、动作频繁。据诸葛找房不完全统计，截至12月21日，全年约有180个城市（含多次发布政策城市）发布公积金政策，其中有九成以上城市是对住房公积金贷款政策从降首付、提高最高贷款额度这两方面进行适度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武汉、中山等在内的少数城市是优化公积金提取、异地办理等政策。

值得关注的是，“一人购房全家帮”是今年公积金政策的创新点，该政策除了可提取本人及配偶公积金外，还可同时提取夫妻双方父母或子女的住房公积金账户余额。

据不完全统计，今年全国已经有超过30个城市发布“一人购房全家帮”政策，包括荆州、珠海、潮州、秦皇岛、赣州、沧州、信阳、马鞍山等城市。

(五)房企再融资“开闸”

政策回顾：11月28日，证监会官网发文“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”。其中，涉及恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这是四年来我国再次启动房地产股权融资，意味着代表股权融资的“第三支箭”正式落地。12月21日，证监会再发文称，允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，这意味着在2010年被实质上叫停的“房企借壳上市”重获监管层支持。

(六)金融支持房地产16条

政策回顾：监管层出台16条金融新政，房地产迎今年最强政策支持。11月份，央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涵盖了6大方面内容，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施。

(七)“卖一买一”可退个税

政策回顾：为了推动换房交易，9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

(八)二手房“带押过户”

政策回顾：为了盘活二手房市场，今年多个地方试行“带押过户”，包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无锡等地陆续推出了新政，深入探索二手房交易、过户等环节的制度创新。

二、天津市房地产市场政策

为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持刚性和改善性住房需求，经市人民政府同意，有关政策通知如下：

（一）保障刚性住房需求

1、扩大保障性租赁住房供给，解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。用好国家奖补政策，支持新建、改建、盘活租赁住房，落实本市关于保障性租赁住房土地、金融、财税、公共服务等配套支持政策，加强年度用地计划和建设计划管理，加快保障性租赁住房建设，加强监督管理，促进供需适配。大力发展长租房市场，引导住房租赁企业结合市场需求扩大房源供给，稳定住房租金水平，满足多元化的住房需求。

2、支持新市民合理购房需求。非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社会保险或个人所得税证明可在本市购买1套住房，滨海新区仍执行原购房套数政策。

（二）支持改善性住房需求

1、对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭居民家庭户口簿在本市原住房限购政策基础上再购买1套住房。

2、居民家庭将自有的1套住房通过本市保障性租赁住房发展平台筹集用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在原住房限购政策基础上再购买1套住房。

3、居民家庭在本市住房限购区域内持有住房达到限购套数后，将其中1套住房出售的，可再购买1套住房，但家庭住房总套数不得超过2套。

4、居民家庭房屋因城市重大基础设施等项目建设被区级以上人民政府征收的，可凭征收协议购买住房。新购房屋价款不超过房屋补偿款的，免征契税；新购房屋价款超过房屋补偿款的，对超出部分征收契税。

（三）完善住房信贷政策

1、优化住房贷款首付比例。无个人购房贷款记录且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，首付款比例最低为30%。已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的，首付款比例最低为40%。

2、落实国家房贷利率优惠政策。对于贷款购买普通住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限执行不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。国家另有规定的，按照最新政策执行。

（四）促进房地产业健康发展

1、优化新增供地商业服务业设施建筑面积比例，按照上位规划及专项规划要求，在保证公益性配套设施的前提下，结合市场情况，落实好国家及本市关于新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例的相关政策规定。

2、实施阶段性土地出让支持政策，凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。

3、完善金融政策，商业银行要积极满足居民合理的住房信贷需求，依法支持存量非住宅项目盘活。准确把握和执行房地产金融审慎管理政策，金融机构保持房地产开发贷款平稳有序投放，支持房地产项目和参建企业、材料供应商合理融资需求，保持房地产上下游企业融资连续稳定，确保项目建设。银行机构要加强对按揭合作项目施工进度和建设形象部位的尽职调查，确保相关项目条件符合国家管理要求，依法依规发放个人住房按揭贷款。

4、加大税收支持，降低房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率，开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率按3%确定；其他开发项目，计税毛利率按15%执行。

（五）关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策

1、职工申请提取住房公积金支付房租，符合提取条件的，提取资金按月划转至职工的银行储蓄账户。

2、养育未成年二孩及以上多子女的本市缴存职工，符合租房提取住房公积金条件的，可按照实际房租支出提取住房公积金；申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额以本市统一贷款限额为基础上浮20%。养育未成年二孩及以上多子女，是指养育两个及以上子女且至少一个子女未成年。

3、本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格40%的首付款。

4、租房提取住房公积金、个人住房公积金贷款其他政策保持不变，与本通知不一致的，以本通知为准。

5、本通知自2022年12月26日起施行，2027年12月25日废止。贷款受理日期在2022年12月26日之前的，按本通知施行前的政策执行；2022年12月26日（含当日）之后受理的，按本通知执行。贷款受理日期为贷款银行向市住房公积金管理中心提交职工贷款申请之日。

二、2022年度天津市新建商品住宅市场分析

(一）2022年新建商品房成交数据分析（与2021年同期对比）

2022年天津市新建商品住宅共成交67992套，同比2021年下降38.36%；成交总面积为739.70 万㎡，同比2021年下降36.25%；成交总金额为1286.84 亿元，同比2021年下降35.2%；成交均价为17397元/平方米，同比2021年上涨1.65%；就同比2021年整体成交量及成交金额来看，2022年因受疫情影响，成交量及总成交金额都有了大幅度的下滑，基本下滑幅度在35%左右，而成交均价2022年整体来看有微微上浮。

(二）对2019—2022年商品房成交数据进行分析

自2019年疫情暴发至2022年底疫情放开来的4年里，天津市房地产市场因受其影响不论在成交价格还是成交量方面都比疫情前下降。在疫情期间，自2019年疫情暴发开始后至2022年年底期间成交均价始终呈上涨状态。

通过对近四年内商品住宅成交均价走势具体分析，2019年至2020年期间疫情初期，天津市商品房成交数量和成交金额都有小幅度的下滑，进入到2021年疫情稳定期后有微微上涨，自进入2022年疫情后期至“疫情放开”这一年成交量和成交金额急速下滑，达到了近四年内的低谷，而成交均价却为这几年中最高为17397元/㎡，与2019年的最低均价15850元/㎡相对比上涨幅度9.76%。

2019—2022年近六年商品房成交数据：

(三）2022年商品房成交数据分析

从2022年各月度住宅成交量及成交金额情况总体看来变化波动较大。1-2月是跨年期，并且遇上疫情严重津南区域整体封控，房地产市场进入了“冷淡期”，成交量及成交金额处于全年低谷；进入3月份春暖花开之际疫情短暂消散，我市房地产市场也踏入“小阳春”成交方面明显涨幅，由图中可以清晰看出成交量及成交金额开始大幅度增长；4-5月疫情反弹，市场迅速降温，成交量和成交价格都急速下降，成交均价相对稳定没有明显波动；6月成交量和成交金额大幅度增长，成交均价为19438元/平方米达到全年峰值，高出全年总成交均价11.73%；下半年7月-11月各月份成交量及成交金额、成交均价相对平稳；进入12月成交量和成交金额大幅度上涨，成交均价平稳。详见下图所示：

通过从2022年各月度住宅成交量及成交金额情况总体看来变化波动较大，成交均价整体来说围绕着全市整年平均交易价格上下波动，1-2月，6月，11-12月偏离度较大。

(四）2022年各区域新建商品住宅市场分析

1、2022年天津市商品住宅整体成交面积及成交套数和各辖区四年来成交示意图

①2022年天津市商品住宅成交面积共计739.70 万㎡，市内六区成交面积共计99万㎡占比13.39%，环城四区成交面积共计284.1万㎡占比38.41%,远郊区县成交面积共计188.23万㎡占比25.45%，滨海新区及开发区成交面积共计168.37㎡占比22.75%。

②2022年天津市商品住宅成交套数共计67992套，市内六区成交套数合计8892套占比13.08%，环城四区成交套数合计26719套占比39.3%,远郊区县成交套数合计17146套占比25.22%，滨海新区及开发区成交套数15235套占比22.4%。

通过2022年各区域的住宅成交量及成交套数和四年来成交情况可以看出，环城四区和远郊区县成交量远高于市内六区和滨海新区及开发区，我们可以看出需求者对于房屋选择的重点由中心城区逐步转移到环城四区及远郊区县，人们侧重于对于中心城区的选择性思想正在逐渐发生改变。

2、2022年天津市商品住宅整体成交均价及成交总金额

2022年天津市商品住宅整体成交均价为17397元/平方米，其中市内六区成交均价为36426元/平方米，环城四区成交均价为17122元/平方米，远郊区县成交均价为10676元/平方米，滨海新区及开发区成交均价为14183元/平方米；

2022年天津市商品住宅整体成交总金额为1286.84亿元，其中市内六区成交总金额360.65亿元占比28.02%，环城四区成交总金额为486.44亿元占比37.8%，远郊区县成交总金额为200.96亿元占比15.62%，滨海新区及开发区成交总金额为238.79亿元占比18.56%。

通过2022年各区域的住宅成交均价及成交金额和四年来成交情况可以看出，市内六区成交均价远高于其他各区域价格，导致需求者承载能力下降，将更多选择放在其他区域，因此市内六区的总成交金额反而低于其他区域；由于环城四区地理位置环绕市内六区并且商品房价格远低于中心城区，加大了更多需求者倾向于选择在环城四区内购置房屋，因此环城四区商品房成交总金额最高，占总成交金额37.8%；由于近年来天津市的限购限贷政策、人才引进及受政策影响等因素，远郊区县及滨海新区开发区也受到很多购房者的大力追捧，成交价格也处于逐步增长状态。

3、2022年天津市商品住宅各片区成交情况分析

从全市（滨海新区以外）成交面积与成交套数来看主要成交区域在环城四区和远郊区县。津南区的成交总面积和总金额再次为全年度全市区域内最高，东丽区紧随其后。

从整体（滨海新区以外）成交金额来看，津南区、北辰区、西青区和东丽区成交金额是全市中成交最高者，成交金额全部超100亿元。西青区总成交金额143.2亿元，达到了全市总成交金额最高，为2022年作出了突出贡献。市区内的河北区和远郊区县的宁河区、蓟州总成交金额较低，成交金额不足30亿元；

从成交均价（滨海新区以外）来看，市内六区成交均价整体水平较高且远超于全市成交均价，东丽区的成交均价贴合全市的成交均价，远郊区县成交均价较低全部未达到全市均价。

4、2022年滨海新区商品住宅各板块成交情况分析

从滨海新区成交面积与成交套数来看主要成交板块为塘沽老城区板块及开发区核心区、滨海旅游区和中心生态城，随着落户政策的放宽，更多人群选择落户在生态城区域，因此近几年来生态城内的房地产价格及成交数量持续增长。2022年全年来看中新生态城的成交总量、成交总金额及成交均价在滨海新区内均为最高。

(四）2022年热门区域商品住宅市场分析

1、从市内六区成交情况来看，河西区在成交面积和成交总金额方面最高；成交面积共计272521㎡，占市内六区总面积28%，成交套数3401套，占六区总套数27%，成交金额达106.69亿元，成交均价39149元/㎡。

从2022年1-12月河西区住宅成交情况看，整体处于上涨状态，随着疫情的影响各月份变化波动相对较大，到下半年基本处于平稳上涨状态。

河西区隶属天津市核心区域，人口较多，整体收入水平也比较客观，不论生活配套还是医疗教育等方面都很全面，故而有大批量的人们选择安家在河西区，影响河西区的房价近年来一直居高不下，虽2022年因疫情及各种市场政策、利率调整等因素影响天津市整体房地产价格有一定的波动，但河西区房价仍然高于其他区域。

2、从环城四区成交情况来看，津南区成交量最高；成交面积共计802723㎡，占环城四区总面积28%，成交套数7552套，占环城四区总套数28.26%；西青区成交总金额最高达143.2亿元，成交均价也是环城四区中最高为22593元/㎡。

从2022年1-12月西青区住宅成交情况看，分为两个不同阶段。第一阶段1-4月和10-11月，这期间成交量和成交金额都比较平稳，没有大幅度变化；第二阶段5-9月和12月份，这几个月中成交量和成交金额波动很大，5-6月间迅猛增长，至进入7月后到9月又快速下滑，自进入12月后又有了一定程度的增长；而成交均价方面，全年处于稳中有降，降落幅度并不大。

3、从远郊区县成交情况来看，静海区成交量最高；成交面积共计574630㎡，占远郊区县总面积31%，成交套数5089套，占远郊区县总套数29.68%；武清区成交总金额最高达71.28亿元，成交均价也是远郊区县中最高为13535元/㎡。

从2022年1-12月武清区住宅成交状况看，分为两个不同阶段。第一阶段1-4月和10-11月，这期间成交量和成交金额都比较平稳，没有大幅度变化；第二阶段5-9月和12月份，这几个月中成交量和成交金额波动很大，4-7月间迅猛增长，至进入8月后到9月又快速下滑，自进入12月后又有了一定程度的增长；而成交均价方面，全年处于稳中有降，降落幅度并不大。

4、从滨海新区及开发区成交情况来看，中心生态城做出了较大贡献，成交面积共计803638㎡，占滨海新区及开发区总面积29.82%，成交套数7630套，占滨海新区及开发区总套数29.89%，成交金额达118.06亿元，成交均价14691元/㎡。

从2022年1-12月中新生态城住宅成交状况看，中新生态城全年成交量和成交金额整体处于稳中有升的状态，全年除11月没有过大的波动；成交均价整体走势呈下滑状态，1-10月下滑幅度较小，11-12月成交均价急剧下滑且12月成交均价达全年低谷。

(五）2022年1-12月天津市二手房成交方面

2022年1-12月天津市住宅二手房共成交107364套，成交总面积为937.82万㎡，成交总金额为1800.97亿元，成交均价为19211元/平方米。

通过2022年1-12月二手房和四年来的成交情况对比情况可以看出目前选择二手房的人群较多，全年二手房的成交量算是平稳，除1月2月跨年期成交量较少，3-12月成交量均突破8000套/月，成交总金额和成交面积也基本同步变化着；成交均价全年整体处于下滑状态，仅进入11月份后有明显的反弹，到12月份又有小幅度下滑。

整体还是平稳的状态，没有出现太大的波动变化。随着现在政府的管控，信贷政策的不断调整，已有更多的选择者逐步将偏好投入二手房市场当中。

三、小结及后市展望

2022年是特殊的一年，全国房地产市场先后经历了政策调控，利率调整等政府干预，直接影响着天津市房地产市场状况，天津房地产市场也在随之变化。在严苛的政策调控作用下，遏制了投机炒房的行为，住宅成交价格逐步回归理性。秉承着中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的主线，使市场进一步得到了冷却。

2022年天津市新建商品住宅成交量较2021年有较大幅度下降，且2022年各个月份市场波动感强烈。因上半年疫情的反复和跨年的影响，各月份成交量及成交金额不稳定，1、2、4、5月成交情况不乐观，3月出现短暂的市场“小阳春”，6月份成交量和成交金额大幅度增长，并且成交均价达到全年峰值；进入下半年后基本各月份处于稳定的状态，但进入12月份后随着疫情管理的放开市场出现了明显的回暖，成交量和成交金额大幅度上涨，纵观全年来看成交均价还是趋于平稳状态。

最近几年更多的人群将选择放在环城四区、武清区、中心生态城等周边地区，这些地区房价也随之在不断地起伏波动中，因受到政策、利率调整等影响，房地产市场的稳健运行关系着宏观经济稳定。秉承着“房子是用来住的，不是用来炒的”主干线保持房地产市场稳健运行，避免房价大起大落，既是保持宏观经济稳定的重要基础，也是经济韧性的重要体现。

从根本上说，“房住不炒”既是我国房地产调控基本方向，也是对房地产市场长效机制的科学注脚，而楼市理性则是落实“房住不炒”的根本支柱。随着政策的出台，经济的发展以及信贷资源结构性调整等各方面因素的变化，房地产市场会达到均衡发展。经过疫情几年的市场低迷及2022年底疫情的放开，预判2023年天津市商品住宅成交量及成交价格方面走势会有明显的增长趋势。