（一）宏观经济分析

2022年全年东莞市地区生产总值为11200.32亿元，环比增长3.18%。复杂严峻的国际环境和国内疫情散发、频发等多重挑战，GDP增速有所减缓，稳增长宏观政策落地，但总体复苏动能依然偏弱，仍需进一步扩大内需，提振市场信心。

                                                                   数据来源：东莞市统计局

    2022年东莞努力克服超预期因素的影响，稳住经济大盘，取得积极成效。同时，国内外经济形势依然复杂多变，影响经济稳定增长的不确定因素仍然存在。下阶段，聚焦“科技创新+先进制造”城市定位，坚持制造业当家，狠抓稳增长政策落地见效，实现质的有效提升和量的合理增长，奋力推动东莞在“双万”新起点上加快高质量发展。

（二）房地产政策分析

1、现行政策

（1）限购政策

2021年8月2日，①严格购地主体资格审查。非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。②暂停向个体工商户销售商品住房。③企业事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买本市商品住房的，须符合本市住房限购政策要求。

2022年7月4日，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除上述5个镇（区）以外，东莞其他镇（区）正式解除限购。

2022年12月26日，暂停东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的楼房限购。

（2）限贷政策

2020年6月1日，东莞市住房公积金供收比规定比例从60%调整为50%。2020年7月25日，调整住房公积金贷款政策，对于异地缴存住房公积金的职工，在我市购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为本市户籍。9月23日，①首套房最高贷款额度由120万元降至90万元，二套房最高贷款额度由80万降至50万元；②增加购买外市二手房申请提取公积金的条件，购买外市二手房应办出不动产权证满6个月方可申请提取；③将停止受理物业管理费提取。

2022年1月东莞市住房公积金个贷率为84.50%，下降至75%＜个贷率＜85%新区间，且近三个月资金净流量连续为正数，资金流动性风险预警解除。根据《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》和《关于调整流动性调节系数工作机制的通知》，从2022年3月起住房公积金贷款流动性系数调整为1。

2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

2022年4月16日，购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20%的额度。

2022年7月4日，广东市场利率定价自律机制发文《关于调整东莞原限购片区差别化住房信贷政策执行标准的决议》（1）东莞市除莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区以外的区域，恢复执行非限购区域住房信贷政策。①对贷款购买首套普通住房（无房屋登记信息、且无购房贷款记录）的居民家庭，贷款最低首付款比例为20%，购买非普通住房首付款比例不低于30%，具体由金融机构根据风险情况自主确定；②对拥有1套住房或有一次购房贷款记录的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房，最低首付款比例不低于30%；原购房贷款未结清的，购买非普通住房最低首付款比例不低于60%；③对拥有2套及以上住房或购房贷款记录并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。（2）在东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区仍执行原差别化住房信贷政策。

2022年8月26日，①对贷款购买首套非普通住房（无房屋登记信息、且无购房贷款记录）的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为30%；②对拥有1套住房或有一次购房贷款记录的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房，原购房贷款已结清的，最低首付款比例由40%调整为30%；原购房贷款未结清的，最低首付款比例由50%调整为40%。

（3）限售政策

2022年12月26日，莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易；其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。

（4）住房限价政策

2022年11月9日，开发企业根据产品定位、建造品质、综合成本、市场供需等合理制定新建商品住房销售价格，并在申请办理预售许可或现售备案前向市住房城乡建设局申报备案。如新建商品住房项目同时具有多高层住宅（地上建筑层数超过4层）和低层住宅（地上建筑层数4层以下）的，可分别申报销售均价，并根据不同楼栋及房屋具体情况，对各批次预（现）售房屋自行定价。①项目累计申请办理预（现）售批次的首次申报平均价格不得高于经备案的同类型住宅申报均价（含），且不低于该申报均价的90%（含）。②开发企业应严格按照申报价格明码标价进行销售，网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%（含）。③已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），满180天方可下浮调整，下浮幅度不限。已办理预（现）售项目符合间隔时间要求的，企业可自行在系统上按规定幅度对未售出房屋申报价格进行调整。

（5）税费政策

2021年11月1日，①个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。②个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

2022年5月14日，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。

（6）其他相关政策

①银行利率：2022年以来，首套房利率从年初5.65%降到4.1%，二套利率从5.85%降到4.9%。②市场规范：a、2022年4月11日发布第二版“东莞房价地图”，主要显示近期有代表性新建商品住房项目的成交价格区间，可为区域楼盘的房屋挂牌交易、银行贷款申请等提供评估参考；b、2022年12月28日，中介放盘恢复真实放盘价，不再显示二手住房交易指导价；③土地政策：取消集中供地制度，拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。

小结：东莞房地产政策持续放松，救市力度不断加大。2022年，楼市新政频繁出炉，从“3.24新政”“4.28新政”“莞七条”“7.4新政”“11.9新政”到“12月全面放开限购”，政策面涉及了土拍、新房认购、限购限售、房企融资、房贷利率等多个层面。为刺激楼市回暖，促进平稳健康发展，东莞楼市宽松政策从“小步低频、循序渐进”到“应出尽出”，但多番调控松绑下成效不彰。

（三）东莞市土地市场分析

1、土地供应分析

从供应来看，2022年全年，东莞土地市场供应121宗，较2021年减少2宗，占地面积达522.76万平方米，同比下降1%。集中供地2022年土地供应面积居近五年低位水平，不及19、20年火热。从用途分类来看，其中26宗城镇住宅用地，占地面积118万平方米；77宗传统工业仓储用地，占地面积343.11万平方米；9宗新型产业用地、科研用地，占地面积45.95万平方米；5宗商业金融用地，占地面积5.35万平方米；4宗其他公共管理类用地，占地面积10.04万平方米；供应结构仍以工矿仓储用地、城镇住宅用地占主力地位。

（2）土地成交分析

2022年，东莞土地成交105宗，较2021年减少21宗；土地市场年度成交量为493.83万平方米，同比下降12%。2022年度商住土地市场除6宗土地提前终止，其余均已成交。从土地成交面积来看，其中73宗传统工业仓储用地占主导，合计占地面积343.33万平方米，占总成交量的70%，土地地面地价区间500-1900元/㎡，揽金37.90亿元；其次26宗城镇住宅用地，四批集中供地累计成交20宗，合计占地面积94.73万平方米，占总成交量的19%，土地整体楼面地价约14712元/㎡（未剔除配建面积），揽金372.18亿元；5宗新型工业用地，占地面积41.47万平方米，占总成交量的8%，土地地面地价区间1800-2400元/㎡；5宗商业金融用地，占地面积5.35万平方米，占总成交量的1%，土地整体楼面地价约5218元/㎡（未剔除配建面积），揽金4.21亿元；2022年全年土拍总成交金额约425.11亿元，金额较去年高位下浮35%。从各区域的土地成交量来看，松山湖片区高居2022年首位。

    3、土地市场小结

在整体市场下行期下，房企拿地更趋谨慎，政府从土地端持续放松政策，从新房限价取消，到取消配建，降低土地缴纳金，释放更多利润空间，以期刺激房企拿地信心。加大中心区域、优质地段的供地力度，从区域分布来看，松山湖片区商住用地的成交宗数达9宗，为今年成交主力。从具体镇区来看，全市成交还是以郊区为主，但中心区（限购镇区）的商住用地明显增加，由去年的4宗增加到7宗，而水乡新城、东部产业园及临深三大片区降幅明显，由去年的13宗降低至今年零成交。供应规模缩减，土地成交同比锐减五成，底价成交14宗，占比70%，整体比去年土拍市场仍显寒意，但不乏一些热点地块表现出房企竞争激烈，稻花村地块，终次报价中海以折合可售楼面价约25875元/㎡拍下，刷新南城楼面价纪录，整体分化持续。2022年国央企仍为东莞土市拿地主力，占比55%。国央企仍为拿地主力，民企积极入场，华润斥资最高，万科拿地最多。

2022年东莞楼市进入新的调整期，循序渐进的“调控放松”方式成为主基调，进而促进房地产良性循环和健康发展。

（四）东莞市住宅房地产市场分析

1、一手住宅市场分析

（1）供应分析

东莞市2022年商品房新增71529套，同比下降28.61%，新增供应面积476.04万平方米，同比下降31.28%。其中住宅新增30623套，同比下降35.21%，新增住宅面积348.54万平方米，同比下降33.28%。对比去年，东莞住宅供应断崖式下滑。从各月供应情况来看，除2-4月，加强限购叠加春节返乡影响，处全年供应低位，5-6月受宽松调控政策力度加大影响，房企增大推量，其余各月市场供应表现一般。从各片区供应走势来看，各大片区供应均下滑，松山湖、滨海片区成交面积在50万㎡以上，为供应主力区域。

（2）成交分析

2022年东莞商品房成交58020套，成交面积439.29万平方米，同比下降28.15%。其中住宅成交28429套，同比下降35.37%，住宅成交面积333.82万平方米，同比下降34.53%，2022年全年住宅网签均价约27756元/㎡（含别墅），同比上涨3.69%，涨幅收窄。

2022年度东莞住宅商品房市场供应量大幅缩减，对市场成交形成制约，叠加当前经济环境不景气，手上现金收紧，购房置业信心不足，市场需求大幅萎缩，住宅成交同比大幅度下滑。价格方面，由于今年各项目普遍打折促销，对价格上涨形成抑制，整体走势趋稳。市场供需关系延续去年供大于求态势。从各月成交情况来看，上半年受去年从紧政策、加上不景气的经济，上半年成交量低迷。二季度东莞楼市政策持续放宽，7月全市28镇区解除限购、首付比例下调，7-9月释放一批购房需求拉动当月成交大幅回升，月成交量在3000套以上外，其余各月住宅市场变现持续平淡，成交量全年维持低位徘徊。

2022年各镇街新建商品住宅成交总量、总面积及全年成交均价统计如下表所示：

2022年新建商品住宅成交面积位于前五的镇街为厚街镇、虎门镇、南城区、茶山镇、寮步镇，其中厚街镇以36.68万㎡的成交面积位于首位，其次为虎门镇（24.44万㎡），南城区成交面积紧追其后，为23.76万㎡位居第三。区域分化明显，前5镇街占市场份额36%。东莞市新建商品住宅成交面积超过19万㎡的镇街有4个。从片区成交量来看，位于前三的片区为滨海片区（79.80万㎡）、松山湖片区（73.04万㎡）、城区片区（60.84万㎡）。受大环境影响，投资热情不高，各片区成交量均有不同程度的下滑。总体开盘、加推去化率偏低，市场明显降温，非热点片区去货难。2022年新建商品住宅年成交均价大于2万元/平方米镇街达27个，占总数近八成，其中住宅年成交均价突破3.5万元/平方米镇街达5个，为东城区、松山湖、南城区、长安镇、大朗镇。2022年整体走势趋稳。

2022年，东莞市住宅楼市供需双双下降，一手市场快速降温，成交量大幅下滑。刚需购房出现明显收缩，130㎡以下的刚需及微改善产品成交面积占比约64%。高端客户购买力则仍相对强劲，160㎡以上大户型及别墅产品合计成交面积占比超两成，有所增长。

2022年东莞住宅供应量（348.54万平方米）略超需求量（333.82万平方米），住宅供求比为0.75，整体呈现供过于求态势。截止至2022年12月31日，东莞住宅存量面积约436.48万平方米，同比去年上升12.07%，各片区住宅存量及消化周期整体处于上行趋势，以近十二月的消化速度计算，目前存量的消化周期拉长至为14个月。临深及水乡片区，由于去化持续走低，且区域市场长期处在供过于求状态，消化周期已经长达2年以上，库存去化压力最大。

2、二手住宅市场分析

 2022年东莞二手房签约面积为217.73万㎡，与2021年的242.11万㎡相比下降10.07%。2022年东莞二手房签约套数为20714套，与2021年的21878套相比下降5.32%。2022年东莞二手房成交均价上涨至20323元/平方米，与2021年的17944元/平方米同比增幅13.26%。二手房市场整体量缩价涨。

2021年楼市政策收紧，二手房市场跌入冰点。2022年上半年延续冷淡行情，随着东莞政策持续调控优化，增值税5改2，限售3改2，全面解除限购，首付比例下调，利率下降，楼市环境大幅放宽，拉动成交量上涨有一定成效，下半年成交量有所缓和。价格方面，则主要是次新房源的集中入市，叠加主城区、松山湖等核心区域成交放量，拉动成交均价出现结构性拉升，随着房源结构趋于稳定，近期市场成交均价整体走势趋于平稳。

片区成交套数以城区以4887套，50.68㎡居首位，水乡片区二手房成交量最少；镇街常平镇成交面积最多，松山湖成交价最高。

2022年各镇街二手住宅成交总量、总面积及全年成交均价统计如下表所示：

（五）东莞市非住宅房地产市场分析 

东莞市2022年商品房新增71529套，同比下降28.61%，新增供应面积476.04万平方米，同比下降31.28%。其中非住宅新增40906套，同比下降22.73%，新增非住宅面积127.50万平方米，同比下降25.15%。 

2022年东莞商品房成交58020套，成交面积439.29万平方米，同比下降28.15%。其中非住宅成交套数29591套，同比下降25.80%，非住宅成交面积约105.47万平方米，同比下降10.11%。受经济下行影响，非住宅市场投资氛围进一步减弱，2022年全年成交量低位运行，成交量处今年低位水平。

1、商业市场分析

2022年商铺共计供应27.02万㎡，同比下降32.01%，创近年新低；共计成交24.32万㎡，同比上涨15.81%，成交量和供应量差不多持平。商铺成交均价约17832元/㎡。在现有存量难以消化，以及未来商铺持续供应，且电商盛行的情况下，整体商铺市场销售环境差，商铺去货压力大。2022年受经济下行影响，商业投资遇冷。现状大部分商铺项目主要成交的是临街或人流量大的社区项目及商业中心。东莞各镇街间商业发展水平差异明显。

2022年商铺项目网签面积排行中，莞城区和长安镇、虎门镇成交热度最高，本年度商铺成交面积排行首位的是卓越中寰，共成交1.82万平米（129套）。

 2、写字楼市场分析

    2022年写字楼总供应约38.07万㎡，同比下降41.96%。写字楼供应萎缩，年内仍出现有三个月断供和少量供应现象。受经济下行影响，写字楼需求同样表现低迷。2022年写字楼总成交约41万㎡，同比下降6.87%，跌幅一般。商办物业投资氛围低迷。办公去库存压力巨大，受疫情影响，许多公司迎来发展的困难期，直接影响到写字楼的需求，造成商务综合体、商务写字楼的需求下滑，使得东莞写字楼空置率上升、租金下行压力增大等现状冲击写字楼市场，为应对需求下滑的情况，降低租赁成本成了首要解决方法。预测2023年经济恢复以及行业发展将促进甲级办公楼需求。

2022年写字楼市场方面，办公网签面积排行中，南城区项目成交热度最高，本年度办公成交面积排行首位的是华润万象府，共计成交2.18万平方米（310套）。

3、公寓市场分析

2022年公寓市场方面，网签面积排行中首位的是寮步镇的保利卓越中环广场，共计成交3.39万平方米（816套）。

（六）总结与后期展望

政策：多重利好政策层出，楼市进入试探宽松期

楼市政策方面，2022年开始优化调控，放宽限购、放宽限贷、放宽限价、全面解除限购。信贷环境，东莞主流商业银行房贷利率一降再降，降低首付比例，二手房推行带押过户模式，为购房者贷款买房提供了很多便利。利好政策对于重塑市场信心至关重要，开发企业会抓住窗口期积极融资，避免风险蔓延和稳定运营，多项利好政策效果不及预期，需随着商品销售筑底回升才能走出困境。

供求：供应大幅减少，成交去化不理想，库存累积明显，供过于求成常态

土地市场：2022年土拍商住用地供需连续两年下降，在市场转冷情况下，政府推行“两集中”新政，在新房限售价取消、配建要求降低、土地保证金要求大幅下调等拿地门槛上出现明显放宽，成交有所好转，但热度分化依然明显，销售下行市场行情持续，房企投资信心不足，房企拿地态度更加谨慎。

商品房市场：经济下行大环境下，家庭钱袋收紧，购买力下降，虽楼市利好政策和利好信贷环境加行，但重塑市场信心需商品销售筑底回升。预计整体成交量维持在正常水平以下，后期缓慢回升；库存累积明显，去化压力大，市场供过于求成常态。市场回归自住、回归价值。市场成交分化进一步加剧，表现在价格上、区域上、项目上将出现更为明显的分化；市场需求结构上，自住需求仍占主导，刚需出现明显收缩，改善需求比例进一步上升，投资需求持续受到平抑；区域市场上，区域分化加剧，热点区域价格趋稳；物业细分市场上，住宅市场仍是市场主导，洋房放量下跌，公寓缩量下跌，别墅缩量上涨；非住宅市场交投持续低位，车位成交放量明显。

二手房市场：全面解除限购、放宽限售、房贷政策利好、带押过户政策推行，进一步有助二手房的复苏，换房需求的刺激下，预计二手房将缓慢复苏。