摘要：标定地价评估实践中有时不得不考虑地价内涵是否包含配建因素，但是这个问题在相关规程中并没有明确的说明，评估协会的评估指导中也没有明确配建因素如何调整。笔者认为标定地价的地价内涵里面是否包含配建因素都是可以的，具体应根据当地的土地市场及标定区域的情况综合确定。配建因素调整可以从配建需要支出的成本出发，从直接成本和实际成本两方面去考虑，将存在配建情况土地价格调整成不存在配建情况的土地价格。

关键词：标定地价评估，配建因素调整，直接成本，实际成本

一、背景

为了全面实现城镇标定地价公示，自然资源部办公厅、自然资源开发利用司相继出台了文件，标定地价评估工作首次在全国范围内大规模的开展。但是标定地价评估工作相对于基准地价评估工作而言，评估实践的时间较短，行业内可借鉴的同类项目经验较少。由于首次全国范围内开展，各地都忙着在规定的时间内完成评估任务，业界对于标定地价评估过程中特殊情况处理方式的讨论较少，评估协会对于相关特殊情况处理方式的总结和指导也尚未形成。

标定地价评估实践中难免会遇见了一些特殊情况，尤其是开展偏远县城的标定地价评估工作遇见的特殊情况会更多一些，要想完成评估工作就必须要对这些特殊情况进行处理。可是这些特殊处理方式能否引起同行的共鸣也未可知，因此笔者想就特殊情况中的配建影响因素进行梳理，希望有机会听见同行对于这种特殊情况的不同讨论。

二、标定地价的地价内涵是否应包含配建因素

目前土地市场中包含配建的土地出让方式有“限地价，竞配建”和“定配建，竞地价”两种方式。无论是哪种方式，出让土地约定配建都是为了促进保障房、公共和城市基础配套的重要手段。因此如果当地土地市场存在带配建出让的情况，标定地价评估中就不可避免的要去思考这个问题。但是笔者了解到有观点认为评估实践中采用不选择这样的宗地作为标准宗地的方式去避开这个因素，这可能是因为业界对于配建调整不像商住兼容比调整这样有一个大多数人认可的定论。

（一）包含配建因素的情况

1、从《标定地价规程》字面解读需要包含配建

标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年限或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。单纯从字面意思理解，如果标准宗地现状开发就是存在配建情况的，那么其地价内涵就应该是考虑了配建的，即评估的是存在配建情况的市场价格。

2、配建是土地出让的常态

当一个地方的土地市场上出让的土地大多都包含配建情况，标定区域内的土地也存在配建情况时，评估标定地价时就应该考虑标准宗地的配建情况，且标定地价修正体系中也应该有配建调整系数，这是从标定地价的使用性和参考性上去考虑的。

（二）不包含配建因素的情况

1、存在配建的宗地是土地市场特例

从字面意思去理解《标定地价规程》，如果标准宗地现状开发就是存在配建情况的，那么其地价内涵就应该是考虑了配建的，即评估的是存在配建情况的市场价格。但是从标定地价使用的角度看，如果标定区域内仅有标准宗地存在配建情况，或者说整个已出让的土地市场仅有这宗土地是存在配建的，而这宗地有不得不作为标准宗地的理由，这个时候依然考虑配建对标准宗地进行评估将会减弱其直接参考性。这种情况下笔者认为地价内涵不包含配建因素影响较为合适。

2、未来配建情况不再普遍

标定地价系数修正法可用于政府已公布标定地价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时。实际上出让土地评估参考标定地价的可能性更大，而出让土地评估是发生在未来的，因此从实用性上考虑，如果未来配建情况不再普遍，标定地价评估地价内涵倒是可以不考虑配建因素。但是未来配建情况是否普遍是个未知事项，这不仅取决于未来保障性住房的需求，公共、城市基础设施配套的需要，还取决于旧城改造中房屋被征收人是否选择安置房安置。

三、配建因素如何调整

当标定地价评估时土地案例存在配建情况，或者标准宗地存在配建情况时，我们就需要对配建情况进行调整。而出让土地的配建情况通常是配建住房、商铺、农贸市场等能办理产权的物业，也可能是配建公园绿地、幼儿园、学校、道路等无法办理产权的公共配套和城市基础配套物业。无论是哪种情况的配建，对于土地受让方而言，购买一宗土地的成本除了需要支付的土地出让价款及税费，还有完成配建需要负担的成本。对于出让方而言，存在配建情况的土地出让价款与完成配建需要支出的成本之和应该等于该宗土地不存在配建情况下的土地出让价款。因此从配建需要支出的成本出发确定配建调整值或者调整系数在理论上是能讲通的。

但是配建需要支出的成本又包括了直接成本和实际成本两种成本。这主要是因为项目一旦开发，对于项目公司而言配建支出的这部分成本虽然不能产生收入，但是对相关税费有一定的影响，这就会形成一个配建的实际成本。下面笔者从直接成本和实际成本两方面对配建因素调整进行梳理。

1、直接成本调整法

配建能办理产权的物业通常是在本宗土地上配建，也有在其他土地上配建的情况。配建不能办理产权的公共配套和城市基础配套物业通常是在本宗土地上或者本宗土地附近。不管配建的物业是否能办理产权，不管是异地配建还是原地配建，配建成本都应该可以用一个通用公式去计算，只是区别在于配建支出成本中是否包含了土地成本。笔者根据自己的思考，确定了直接成本调整法的公式如下：

配建调整值=土地成本+建设成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费

土地成本包括出让价款及税费；建设成本就是完成配建需要的建设成本，包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、工程监理费和竣工验收费等其他工程费、人防工程费等开发期间税费；管理费用的计算基数是土地成本和建设成本，管理费率取房地产项目公司的平均管理费率；土地成本及建设成本中的勘察设计和前期工程费、人防工程费等开发期间税费等需要期初投入的全开发期计息，其他设定为均匀投入的半开发期计息；开发利润虽然有多种确定方式，但是此处的开发利润为直接成本利润，以土地成本和建设成本为基数，利润率取国有投资项目代建的平均成本利润率；销售税费包括印花税、增值税及附加。

需要特别说明的是配建调整值中没有包含销售费用，是因为通常配建物业都是无偿移交，不会产生销售费用。配建调整值中比较有争议的是开发利润和销售税费。有观点认为不应该包括开发利润，认为这样会虚高配建成本，笔者认为应该计算开发利润。从出让人的角度出发，出让一宗不配建的土地所取得的收入减去提供土地找工程代建单位代建配建物业的支出应该等于出让该宗土地在配建情况下的收入。代建单位代建配建物业也是需要追求一定利润的，只是代建国有投资的项目其利润率没有普通的房开项目高。

有观点认为配建物业通常是无偿移交的，不应该缴纳增值税及附加。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条所载，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所载，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务的视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产的视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。根据《中华人民共和国公益事业捐赠法》所载，公益事业是指非营利性的救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动，教育、科学、文化、卫生、体育事业，环境保护、社会公共设施建设，促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。因此配建的物业若是用于公益事业或者以社会公众为对象的则不应该视同销售，比如配建保障性住房、公园绿地。但是配建的人才公寓则需要视同销售，因为人才公寓属于人才引进范畴，不属于公益事业，不以全社会公众为对象。

综上，配建物业直接成本是否包含增值税及附加取决于配建物业是否视同销售，因此需要根据配建情况具体分析确定。

还有一种特殊情况是无偿移交需要办理产权登记的物业，当需要先将移交物业登记到建设单位名下时，直接成本还需要增加契税和产权登记费。但通常情况无偿移交给政府的配建物业都是直接登记到指定单位名下的，因此配建直接成本中不会包括契税和产权登记费。

2、实际成本调整法

实际成本是在直接成本的基础上充分考虑了配建对项目税费的影响，其计算公式为：

配建调整值=土地成本+建设成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值税+企业所得税

土地成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费的计算方式与直接成本法中的计算相同。虽然企业所得税在计算土地价格时候无法考虑，但是在计算配建产生的实际成本时应该考虑进去。尤其对于配建公共配套和城市基础配套物业的情况，配建可能会降低企业利润，减少企业所得税的缴纳，从而间接降低了配建的实际成本。不过对于配建非公共配套和城市基础配套物业的情况，并不一定会减少企业所得税并间接降低配建的实际成本。

配建无偿移交的物业是否应该缴纳增值税、土地增值税、企业所得税一直存在争议，税务部门也尚未出台明确的规定。但是根据笔者咨询税务部门和建设单位的情况，配建非公共、城市基础配套物业的通常需要缴纳增值税。是否缴纳土地增值税需要建设单位与税务部门协商确定，建设单位倾向于不缴纳土地增值税，税务单位商未对外给出结论。

但根据 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》所载，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为应该缴纳土地增值税，但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。配建无偿移交的物业是否属于赠与行为是判断其是否应缴纳土地增值税的关键。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）所载，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的属于赠与行为。所以界定配建无偿移交的物业是否属于赠与其他社会福利、公益事业的行为又是确定其是否应缴纳土地增值税的关键。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》所载，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，缴纳企业所得税。但企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施应另行处理。因此配建无偿移交的物业是否属于另行处理的范畴，是其是否需要缴纳企业所得税的关键。

四、结论

标定地价的地价内涵里面是否包含配建因素都是可以的，具体应根据当地的土地市场情况及标定区域的情况综合确定。需要进行配建调整时可以采用直接成本调整法和实际成本调整法，其中直接成本调整法更简便，实际成本调整法更全面。但是由于实际成本调整法中关于土地增值税、企业所得税的确定尚无定论，且从出让人的角度看，配建成本确定的越高，存在配建的土地出让价越低，若让受让人配建的成本高于找工程代建单位代建的成本，出让人应该更愿意出让一宗不配建的土地，然后再找工程代建单位完成配建要求。直接成本法确定配建成本时可以同时兼顾出让方和受让方的利益，最大限度的保证国有资产不流失，因此直接成本调整法确定配建调整值相对更科学。

但是对于配建公共配套物业和城市基础配套物业的情况，实际成本调整法更合适，也更能保证国有资产不流失。因为实际成本调整法计算的成本可能会反应出配建带来的企业所得税降低，从而间接降低了配建成本，提高存在配建的土地的出让价格。