2022年7月20日，中山市中山市自然资源局为为进一步规范我市自然人名下住宅类、商业类用地规划管理，发布了《中山市自然人名下用地规划管理的实施意见》（以下全文简称《实施意见》）。并为了更好配合《实施意见》中对自建房的定义以及规划管理范围，同步出台了《自建房技术标准》。

一、政策制定背景

近年，为进一步规范个人自建房规划管理工作，市政府对《中山市个人自建住房规划管理办法》(以下简称《办法》)公开征求意见。到2019年，为进一步加强和规范中山市建设用地的规划管理，进一步明晰办理建设用地规划条件及办理建设用地规划条件变更的适用范围，出台《中山市建设用地规划条件管理办法》，为配合新的管理办法的出台，市政府市政府要求各有关单位全力加强对个人商住楼项目的监管，并引导当事人按照房地产开发的规范流程开展相关审批工作。在《中山市个人自建住房规划管理办法》（中规通[2017]66号）有效期已过后，急需需要出台相应的管理办法来继续规范自建房的报建审批工作。

二、政策依据

本次《实施意见》主要依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设用地容积率管理办法》等相关法律法规进行制定。

二、政策主要内容

本《实施意见》适用范围为自然人名下国有出让的住宅类、商业类用地的规划管理，无房地产开发资质的企业法人或其它组织名下亦可参照本意见，但其中征收与拆迁用地不适宜用这规定。

《实施意见》对自建房规划条件有明确规定。地块按自建房要求建设时，其容积率在土地出让合同有约定的按约定值；无约定的按1.5处理，该规定源于《中山市建设用地规划条件管理办法》。地块申请增容的建筑方案应达到规划报建深度。自建房的建筑方案必须符合自建房技术标准及行业规范要求。

面积大于2亩小于5亩（含5亩），项目不分割转让的个人用地，需按控规指标（按净用地面积核算）要求开发建设。配套公建按我市配套公建相关政策规定配建、分割登记办理不动产权证、移交及管理。项目需分割转让的，或地块面积大于5亩的，土地权属人须成立具有房地产开发资质的全资公司（股权份额与土地使用权份额一致），将土地作价入股到该公司名下，以该公司为主体进行土地开发。

自2019年9月24日起至2020年5月26日，自然人名下用地由于自然人名下用地的规划报建、施工报建、作价入股审批影响未能动工开发，可适用于政府原因导致闲置的时间，约定动工期间自自2019年9月24日起中止，本意见发布之日起接续计算。

本意见自发布之日起实施，有效期5年。

三、政策解读要点

根据《中山市人民政府关于进一步加强私人自建房建设管理的通知》（中府办函〔2022〕7号）政府加大了对中山市范围内自建房的管控，因此《中山市自然人名下用地规划管理实施意见》也应运而生。

《实施意见》不仅从用地范围、用途、类型上进行了说明，而且对地上可建设部分的规划、后需变更审批做出了明确指示，对于个人名下用地日后的管理做到有例可依。

同时颁布《自建房技术标准》也对自建房进行了定义，个人自建住房是指不动产权属人为个人，土地证或不动产权证土地用途为农村宅基地、住宅或商住（含商业住宅），城区总建筑面积不大于600平方米，其余各镇总建筑面积不大于1000平方米的自建自住用途的建筑。另外，个人自建房商住用地的商业建筑面积比例不得超过总建筑面积的15％。降低了《实施意见》的实施环节可能存在的不确定风险。