《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》政策解读

2022年10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》。具体可通过租赁参考价格查询平台（https://zjj.sz.gov.cn/fwzljgcx/vue/main?page=1）进行查询。深圳市房地产和城市建设发展研究中心将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。

一、政策内容

本次发布的租赁参考价格覆盖全市各区（含大鹏新区，不含深汕合作区），包括4,319个小区（其中商品住房楼盘3,786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个）、2,042个城中村私宅、4,500个产业园区配套宿舍区以及6,702个产业园区（包含普通厂房、研发用房、物流仓储）。

二、租赁参考价格分析

商品住房、商务公寓、统建楼板块

分区来看，南山区、福田区、罗湖区的商品住房、商务公寓、统建楼租赁参考价均分列全市前三，商品住房参考价分别为109元/平方米·月、98元/平方米·月、80元/平方米·月，其余7区的参考价均低于70元/平方米·月。

厂房、研发用房、物流仓储板块

工业及研发用房从分区来看，福田、南山、罗湖三区的工业厂房租金在45元/平方米·月以上；原特区关外区域的宝安、龙岗、坪山、光明工业厂房租金普遍在30元/平方米·月以下；产业研发用房福田、南山、罗湖三区的租赁参考价均高于100元/平方米·月以上；物流仓储主要在盐田保税区以及福田保税区，全市物流仓储租赁参考价主要集中在30元/平方米·月至50元/平方米·月区间范围内。

私宅、产业园区配套宿舍板块

私宅方面福田区的私宅房屋租赁参考价格最高，为71元/平方米·月，南山区次之；最低为坪山区的16元/平方米·月；产业园区配套宿舍房屋租赁参考价格整体略低于同行政区域内的普通厂房房屋租赁参考价格；

三、政策解读要点

1、参考而非约束作用

租赁指导价旨在为深圳市辖区内各类小区房屋的租赁双方协商议定租金提供参考。租赁双方可参考本租赁参考价格，同时结合物业的楼层、装修标准、内部配套等客观实际和个体化因素差异，最终协商确定符合自身实际的租金。目前尚未出台缴税、租赁合同备案采取强制性执行的相关细则，但不排除未来房产税改革采用该指导价的可能。

2、意义要小于二手房指导价格

房屋租赁参考价格与二手房住宅指导价格不同，二手房住宅指导价与商业银行贷款额度相挂钩，变相提高了首付金额，抑制房地产价格上涨；房屋租赁参考价格相对而言金融属性较弱，仅具有一定的参考作用。

3、对政策性物业具有一定的指导性

对于公共租赁住房等保障性住房的租金水平确定、产权归政府的创新型产业研发用房市场租金水平、国企、央企租赁物业的租金水平等具有政策性的物业，由于其具有一定的政策导向及政府补贴性质，该指导价有利于其制定实际租金标准。

4、有助于培育租赁市场，完善租购并举的住房制度

深圳设立租赁参考价亦有其积极意义，房屋租赁参考价格的发布有助于培育房屋租赁市场，培育租购并举的住房制度，同时房屋租赁参考价格便于商业银行等金融机构介入租赁市场过程，为租赁市场的建设、市场参与主体各方提供相关金融服务，有利于租赁金融市场逐渐搭建，并为租购并举的住房制度提供政策工具。

5、稳定交易双方的心理预期

根据估价师的经验，租赁参考价格制定过程尽可能反映了当前的市场租金均价，在一定程度上体现出类似物业的客观市场租金水平，不管是出租方还是承租方，此房屋租赁参考价格可以起到稳定双方心理预期作用。