摘要：在节能减排的大环境下，地热井供暖逐渐成为新能源供暖中的一支主力军。地热资源资源同矿产资源，由国家享有，开采地热资源必须依法取得地热井采矿权。地热井采矿权作为一项无形资产，具有一定的价值。目前地热井采矿权价值评估业务类型主要为地热井采矿权转让和质押。地热井采矿权实质是一种特许经营权，其价值更多地体现在该项权利未来可以带来的经济利益中，所以实践操作中多采用收益法。本文主要针对现金流量法在地热井采矿权价值评估中存在的问题及相关参数的确定进行探讨，以期能够更好地对地热井采矿权进行评估，更好地服务评估实践。

关键词：地热井采矿权；现金流量法。

一、引言

十年前，由于环境质量的不断下降和优质资源的低级消耗过度，中国的各大城市开始纷纷出台了禁止煤炭供热的规定，这些城市大部分的新供热地区，原则上不批燃煤项目。这一方面使煤炭供暖不断萎缩，另一方面，也逼出了很多新能源供暖市场。

在节能减排的大环境下，地热井供暖逐渐成为新能源供暖中的一支主力军。地热作为一种资源，属于国家享有，开采地热资源必须依法取得采矿权。采矿权经过依法批准之后可以进行转让。目前地热井采矿权价值评估业务类型主要为地热井采矿权转让和质押贷款。科学合理的评估地热井采矿权价值，有助于推进采矿权的交易，也为银行等金融机构对采矿权贷款风险的把控提供更有力的保障。

地热井采矿权实质是一种特许经营权，其价值更多地体现在该项权利未来可以带来的经济利益中，所以实践操作中多采用收益法。本文主要针对现金流量法在地热井采矿权价值评估中存在的问题及相关参数的确定进行探讨，以期能够更好地对地热井采矿权进行评估，更好地服务评估实践。

二、地热井采矿权概述

地热资源是指贮存在地球内部的可再生热能，是一种十分宝贵的综合性矿产资源，其功能多，用途广，不仅是一种洁净的能源资源，可供发电、采暖等利用，而且还是一种可供提取溴、碘、硼砂、钾盐、铵盐等工业原料的热卤水资源和天然肥水资源，同时还是宝贵的医疗热矿水和饮用矿泉水资源以及生活供水水源。

地热能在中国的应用，目前主要有两个方面，一是发展温泉旅游业，另一个就是建筑能源中的地热能供暖。地热能供暖是指经过地热钻井，将地下热水传输到地上，直接为建筑物提供热量。一般来说对于地热资源的开采多采用“一采一灌”的对井模式。地热井供暖的优势在于清洁、环保、舒适，因为深层地下水有自己的循环系统，水被采上供暖，再循环到地下，整个过程是没有消耗的，理论上可以无限再生。符合低碳环保、节能减排的环境建设要求。不仅能够提供人们对采暖的需求，还能够为所在区域的住宅提供生活用热水，也就是常说的温泉水，提供了一种健康环保的生活方式，同时，又节省了煤炭、天然气等不可再生资源。地热能储量大、分布广，地区适用性强，供能稳定，能效高，地热井供暖是一种得天独厚的供暖方式。

地热井采矿权是指地热井采矿权人在依法取得的采矿许可证规定的范围和期限内,开采地热资源的权利，属于无形资产的一种。根据《国土资源部关于转发矿泉水地热水管理职责分工文件的通知》（国土资 发〔1999〕25号），“对申请从事矿泉水、地热水开采的单位和个人，省级地矿行政主管部门应当严格按照《矿产资源开采登记管理办法》和（地发〔1998〕48号）规定的权限进行审批，并凭取水许可证颁发采矿许可证，依法收取采矿权使用费。地热资源同矿产资源，采矿权人需要取得采矿权，在依法取得的采矿许可证规定的范围和期限内，开采地热资源。采矿权经过依法批准之后可以进行转让，目前也有很多银行开展地热井采矿权质押贷款业务。

三、关于地热井评估方法的探讨

（一）评估方法的选择

地热井采矿权是指地热井采矿权人在依法取得的采矿许可证规定的范围和期限内,开采地热资源的权利，属于无形资产的一种。根据《矿业权出让收益评估应用指南（试行）》，采矿权收益价值评估方法有基准价因素调整、交易案例比较法、收入权益法、现金流量法。

地热井采矿权实质是一种特许经营权，其价值更多地体现在该项权利未来可以带来的经济利益中，适宜采用收益法（包含收入权益法和现金流量法），即通过测算地热井采矿权未来预期收益，选取适当的报酬率，将其折现到评估时点后累加，以此估算其价值。收入权益法需要计算出无形资产的收益占总收益的比例，即分成率，通过分成率计算总收益中归属于地热井采矿权的收益并进行折现。在分成率的确定中，多是采用经验判断法，具有较大的主观性。现金流量法需要计算出无形资产给企业带来的超额收益，主要是从总收益中扣除其他资产贡献额之后得到待估资产的收益额。相比于分成法，现金流量法模型在评估无形资产时能够适当减少主观性的判断，有一定的研究基础，对评估新兴无形资产有一定的参考价值。因此，笔者认为地热井采矿权适宜采用现金流量法来进行评估。一般来说采矿权的取得，已经过了勘探、普查和详查，具备了资源储量核实报告、评审意见书以及开发利用方案等相关资料，也为现金流量法的应用提供了有利的前提。

（二）现金流量法基本原理和测算模型

现金流量法是对地热井采矿权预计未来现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的折现率，将未来的各年期净现金流量折现到评估基准日的现值之和。在地热井采矿权价值评估中，其收益年限取决于其储量大小，储量决定了供热面积和可采年限，适宜采用有限期模型。

基本计算公式：

其中：P—地热井采矿权评估价值；

(CI-CO)i—第i年地热井采矿权净现金流量（CI：年现金流入量；CO：年现金流出量）；

i —年序号；

r —地热井采矿权适用的折现率；

n —收益年限；

四、现金流量法在采矿权评估应用中的相关问题探讨

（一）收益期的确定

通常采用现金流量法对地热井采矿权价值进行评估时，对于收益期的预测有几个数据可供参考。地热井对应的地热储量通常按照每年121天，每天开采24小时的模式进行开采，一般来说每对地热井的储量可开采50年；地热井受物理寿命影响，使用年限一般为30年；采矿权许可证有效期为5年，每五年需要重新对地热资源进行勘探，符合相关标准会重新下发采矿权许可证；在取得采矿权许可证前，首先需要取得取水证，根据《取水许可和水资源费征收管理条例》第二十五条，取水许可证有效期限一般为5年,最长不超过10年。笔者认为收益年限的选取需要结合评估目的和具体的评估对象来进行确定。比如银行质押类评估，一般以采矿权许可证作为质押物，出于谨慎性考虑，应该按照采矿权权许可证剩余有效期作为预测期年限。一般来说只要按照要求进行开采通常可以办理采矿权证的续期，所以在进行采矿权转让时，则需要考虑剩余储量可供开采的剩余时间和地热井的寿命。

（二）现金流入的确定

现金流入主要为供暖费收入。一个采矿权对应一对地热井，通常来说，地热井的供暖对象主要是周边民建和公建。在进行地热井采矿权价值评估时需要收集《地热对井开发利用方案》，其中会提到地热井总的供热面积。但地热资源同矿产资源有所区别，矿产采矿权的价值主要受储量的影响，而地热资源的利用除受储量的影响外，还受地热井寿命、辐射面积内用户的接受程度和供热建筑密集度相关。测算时需要考虑地热井的在网供热面积是否达到饱和，采矿权的收益同供热面积存在直接关系，地热井周边辐射范围内民建和公建越密集，地热的利用率越高，其对应的采矿权价值相应越高。这就需要评估人员核实其供热面积是否达到饱和，未来是否还会增加新的供热面积。

另外，在地热井采矿权价值测算中会涉及到固定资产残值问题，在实践中有不同的处理方法。笔者认为采矿权的对象是无形资产，固定资产残值体现的是固定资产在预测期末可能剩余的价值，该价值应该归属于固定资产，不应该放在无形资产的现金流收入中。

（三）现金流出量的确定

现金流出量通常包括经营成本、税金、所得税。其中，经营成本主要是地热资源费、人工费、水电费、维修费用、设备折旧、地热井及管网折旧、管理费用、资本性支出等。其中需要特别注意的是，多数评估人员在测算时会将采矿权和地热井等资产混在一起，采矿权是一项无形资产，而地热井甚至是相关的管网以及设备是采矿权价值实现过程中需要投入的相关硬件设施，在评估采矿权价值时需要扣除地热井、管网以及设备的折旧费用。即使会计中已经对该部分资产提完折旧，在进行现金流流出量测算时，仍需要按照寿命年限重新进行分摊。

另外，目前关于测算地热井采矿权价值时是否需要扣除行业利润或者社会平均收益，业内有不同的操作。行业利润体现的是某一行业剩余价值的一个平均分配情况，反映的是资本的增殖能力。通常一个企业的运营需要投入大量人力物力，企业利润的获取是所有资产共同作用的结果，因此可以认为所有的资产都存在贡献额，行业利润基本可以反应经营者投入的各类资产的一个平均贡献情况，在测算无形资产价值时应当考虑进行扣除。

在进行现金流量测算时，需要根据企业的实际经营模式具体判断，有些企业拥有的地热井数量较多，形成了规模优势。有些企业可能仅有一对地热井，整个企业的经营收益均来自于该项收入。不同的企业在进行行业利润扣除时，扣除率是否应该保持差异。同时预测期每期进行固定资产折旧分摊时需要考虑固定资产尤其是管网是否存在共用的情况，以免造成采矿权价值的高估或者低估。

（四）折现率

对于任何一项资产，通用的折现率计算方法为无风险报酬率和风险报酬率的加总，但对于不同的资产，其风险报酬率应该如何选取，通常有一定的主观性。目前行业内对于地热井采矿权折现率的选取，多是参照《矿业权评估参数确定指导意见》及国土资源部《关于实施《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》的公告》（2006年第18号）两个文件。文件中指出地质勘査程度为详查及以下的探矿权评估折现率取9%，勘探以上的探矿权及(申请)采矿权评估折现率取8%，所以业内对于地热井采矿权折现率的选取一般为8%。

五、小结

目前行业内对于采矿权的研究大多数是关于矿业采矿权的，地热井采矿权的交易情况较少，所以相关研究也比较少。本文以地热井采矿权为研究对象，对现金流量法在地热井采矿权价值评估中的可能存在的一些问题做了探讨，以期能够更好地对地热井采矿权进行评估，更好地服务评估实践。