摘要：近年来，在国家“房住不炒、因城施策”的楼市调控主基调下，土拍规则不断出新，限购限售政策力度加大，房地产企业融资环境收紧，房企发展速度和规模受到极大限制。中国房地产市场正在从增量时代逐步过渡到增量跟存量并存的时代，直至最后到存量时代……“共同富裕”政策背景下，对房地产开发产品提出更高品质的要求。加之传统房地产利润率急剧萎缩，房企债务违约事件增多，部分房企通过出售资产自救，行业转型势在必行。房地产行业转型是房企在当前市场状态下自救后寻找新的增长点的结果。估价机构未来的发展，也应该不断探索客户新的需求，在新的领域寻求发展机会。

关键词：房地产行业转型；房地产专业细分；估价机构发展机遇

一、房地产行业升级和转型

过去，市场需求大，供不应求。地方政府以地生财、以财生地；地产公司高负债、高杠杆、高周转拿地、开盘，房价不断上涨。

随着国家调控不断深入，加之地价猛增，房地产市场需求逐渐饱和以及融资的成本增加、融资难度攀升，房地产开发商自救不成，不得不快速寻求别的机会，即转移资本运作的风险并获取收益。地产公司需要专心做手艺人，让渡资本运作收益，市场出现新的运营模式。

（一）国外房企运营模式

1、专注开发模式-美国

美国房地产企业是纵向大专业化的模式，投资、开发、物业经营等各产业链相对独立；开发流程专业化，做精做细各项附加值高、资产“轻”、溢价高的部分，配以发达的不动产金融支撑，形成了高度专业化、低杠杆、高周转的成熟的运行模式。

2、轻资产模式-日本

日本房地产企业多数为“轻资产”综合运营服务商。轻资产运营是以运营商和投资机构为核心，打通“投资建设、运营管理、投资退出”整条产业链，充分利用外界资本，减少自身投入，从而提高盈利能力。新房销量有限，行业进入存量时代，房企发展模式转向轻资产综合性服务；运营管理能力、品牌价值成为轻资产模式下房企核心竞争力。

3、资产管理模式-新加坡

新加坡房地产企业是采用双基金模式，发挥自身运营管理专业能力实现相应回报的资产管理模式。即房企通过私募基金与传统开发经营为项目提供资金基础和组合技术，由REITs为前期投资提供退出机制，进而实现更多地产运营机会的把握。

（二）我国房企运营模式升级转型

1、运营模式转型的意义

我国的房地产行业迫在眉睫地需要一次脱胎换骨的转变。原本由私有资本支撑的产业已不能再适应当前房地产发展状况，大众资本的支持是改变当前房地产行业的产业分工、市场结构和企业经营模式的出路，也是房企新的商业机会。

房地产运营模式的升级转型对房企来说虽然是一个艰难的过程，但是属于阵痛，一但在洗牌过程中把握住机会，将顺利完成新的蜕变，在自己专业领域开天辟地。

2、运营模式如何转型

房企未来的生存和发展需要依赖自身品牌、专业，核心竞争力不再是资本以及土地，而是软实力——人才、团队、经营管理能力。

房企在当期经营状况下，根据自己的专业特长和能力在开发、混合经营、租赁经营的模式中进行选择，在定位合理的前提下发挥自身专业特长。

房企在战略转型时期，会根据市场环境不断识别机会并调整自己的资源。选择自身发展路径，在开发经营和租赁经营之间选取或兼顾，进而求取开发利润或以专业化增值服务获取收益。

3、运营模式转型情况

我国房企正在从单一的开发经营模式向多种经营模式转变。

房地产市场竞争使房企找到各自不同的定位,使企业的竞争优势更加突出。开发模式、经营模式、物业管理服务模式、房地产金融投资模式等等都将成为房企新的发展方向。

二、估价机构发展机遇

房企的未来是基于政策引导的前提下研究人、人的生活，围绕人的需要打造新的服务模式，寻找新的增长点。估价机构未来的发展，也应该是在房地产行业转型过程中，不断探索客户新的需求，跳出固有思维，突破旧观念创新发展，寻求新的领域或不同形式的发展机会。

（一）根据不同运营模式下经营需要寻求新的机会

房地产行业不同的运营模式大体有开发公司模式、物业经营公司模式、房地产服务公司模式、房地产金融投资公司模式、土地经营公司模式等，在不同的运营模式下将裂变出新的需求，也是估价机构新的发展机会。

新增机会主要在于房地产行业专业化细分后产生的新的交易主体。估价机构更要关注转型后更加复杂的交易形式中的服务需求。交易环节或运营过程中对房地产评估及咨询等专业服务需求会是新的增长点。

例如：市场细分后的房地产金融投资公司，是致力于房地产投资、房地产金融以及资本服务的投资机构，提供资本与房地产开发公司合作获取回报。无论是以债的形式还是股权形式进行投资，在投资前期、中期、后期均有多个环节需要估价机构的专业支持。

（二）围绕行业细分后新的客户群找新的机会

行业细分后新的客户群有地产商、物管公司、银行、信托公司、资管公司、证券投资公司、担保公司、保险公司、政府相关部门等。以上客户多数比较眼熟，似乎也在过去的合作中都有见到过他们的身影，有些客户甚至使我们的主要客户。

然而，随着房地产经营模式的转变，以上客户群对于估价机构专业服务的需求量有调整，需要的服务形式和服务内容也会有很大调整。有时候，客户其实并不太明确估价机构可以为之提供什么形式的专业服务，应该出具什么类型的报告。所以，在行业转型期，需要估价机构充分研究市场研究客户研究交易形式，时刻关注客户的动向，对于市场做出一定预判。我们需要时刻走在客户前端，帮助客户找到我们能够服务的点，在提供专业服务的同时为客户发现价值、创造价值。

（三）紧遵客户需求开发产品，定制专业服务

过去，估价机构的服务类型相对单一。多数估价机构思维方式传统，为客户提供的服务范围有限，服务产品也受限于传统的估价报告格式，无法完全适应转型后的市场需求，往往有项目“不能做、不敢做”。所以，客户潜在需求很多，但未能找到双向奔赴的专业服务机构的情况也常有；或者有时候有些项目确实属于估价机构的服务范畴，但根据行业规范无法出具正式评估报告（只能出具咨询报告），而客户的交易形式又要求必须出具正式估价报告，这两者的矛盾无法解决的情况下，想到更多的是：如果规范中对这类有天然瑕疵而又在市场上比较常见的项目有相关规定就好了。

随着房地产行业转型，个性化服务需求越来越多，不同客户会有不同需求。估价机构需要充分研究市场，为客户定制专业化服务和针对性的产品。估价行业内部也应该做更多的思考，也可以尝试在房地产行业转型同时作出相应的调整，为适应新的市场打造新的估价环境。

三、小结

房地产行业升级转型，运营模式转变，对于估价机构而言既是洗牌的时期，但也蕴藏着更多的发展机会。事物的转变和发展过程一定掺杂着割舍过去的痛，虽然面临新的挑战，但也是成就新的自己更好的契机。估价机构应该紧紧抓住这个机会，发挥特长、修炼自身并不断探索新的技能，开辟新的天地。