摘要：实际评估工作中，还原率的确定受到房地产的区位（如商业繁华程度）、权益（如租约）和实物状况因素（如房屋成新率、结构等）等多重因素的综合影响，确定过程较为复杂，在评估过程中还原率也是影响价格的重要参数之一，对指导房地产投资、估价测算有重要意义。本文结合工作实践，主要分析了实际评估工作中常用的两种求取还原率的方法：市场提取法和累加法，以供行业内参考借鉴。

关键词：房地产评估；还原率；市场提取法；累加法

一、还原率的含义

在房地产评估中还原率表现为报酬率，在土地评估中，还原率表现为综合还原率、土地还原率和建筑物还原率。不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产，或者同一类型房地产在不同权益、不同收益类型下由于其投资的风险不同，还原率也不不尽相同。

报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资本的比例，即报酬率=投资回报/所投入资本。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配的原则，即报酬率与投资风险正相关。房地产估价中的报酬率等于获得估价对象净收益具有同等风险的投资报酬率。

综合还原率是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益还原为某一期日的不动产价格的比率；土地还原率是将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的土地价格的比率；建筑物还原率是将建筑物产生的未来纯收益还原为某一期日的建筑物价格的比率。

综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。在评估工作中若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原率。

二、还原率求取方法分析

在评估工作中还原率的求取方法主要有：市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法、收益风险倍数法及复合投资收益率法。接下来，本文将对评估工作中常用的市场提取法和累加法进行重点分析与探讨。

1、累加法

累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。将报酬率视为无风险报酬率和风险报酬率两大部分，分别求取每一部分后相加，即：

报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率

＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率

其中，无风险报酬率也称为安全利率，由于不存在完全的无风险利率，在我们日常工作中一般会选用价值时点的一年期银行定期存款利率或者一年期国债利率作为安全利率。

风险利率一般需要根据估价对象实际情况及其所在地区、行业。市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定，风险利率主要包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率、投资带来的优惠率。

投资风险补偿率是指投资者投资于收益不确定，具有一定风险性的房地产，必然会承担一定的风险，而其承担了风险则必然会要求承担的额外风险有所补偿，且会要求额外的风险补偿将大于其承担的风险，否则投资就没有意义，投资者就会放弃投资。例如：一般二层以上的商业用房的风险性高于同一地段一层商业用房的风险性，那么，二层以上的商业用房投资风险补偿率也应高于同一地段一层商业用房的投资风险补偿率。这也体现在大体量房产与小体量房产、一般损坏房与完好房、钢结构与钢混结构、标准厂房与非标准专业厂房等。

管理负担补偿率是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿，操劳越多所要求的补偿就会越多，不过一般来说房地产中要求的管理工作一般会超过存款、证券等金融行业。如在其他因素相当的情况下，商业形态不一致，管理负担补偿率也会不一致。一般商业综合体的管理负担补偿率应高于普通临街商业的管理负担补偿率。

缺乏流动性补偿率是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿，房地产相对于股票、债券、黄金等而言，具有不可移动、独一无二、用途多样、易受限制、难以变现等特性，买卖更困难，同时具有购买需求和购买能力的情况较少，变现能力差。所以投资者在投资房地产时，会衡量购买房地产所付出的资金因无法再用于投资其他项目而造成的损失进行的一个补偿。不同的房地产其流动性又有区别，如商业繁华度较高的区域房地产流通性会高于商业繁华度较低的区域，因此商业繁华度较高的区域房地产的缺乏流动性补偿率会低于商业繁华度较低的区域。

投资带来的优惠率是指由于投资房地产可能获得的某些额外的益处，比如易于获得融资，可进行抵押贷款等。同时房地产具有保值增值的特性，可以在一定程度上抵御通货膨胀带来的风险，并获得稳定的租金回报。投资带来的优惠率还体现在不同房产进行抵押贷款时带来的折扣率高低，一般而言，在办理抵押贷款时商业房产比工业房产折扣率要高，因此商业用房投资带来的优惠率也会高于工业厂房投资带来的优惠率。

此方法在实际操作中也有一定的缺陷，首先安全利率的选择缺乏一定的准则，而市场中不存在完全的无风险利率，且我国银行定期存款利率是在不断调整的，如果存款利率发生变化，根据此方法确定还原率，同一宗房地产在几年内的价格将会有较大的差距。同时风险利率也无具体准则，影响投资因素的风险调整利率具有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险大小通常很难确定，加上不同地区、不同类型、同一房地产在不同权益下或者对于同一估价对象同一价值时点在不同估价师评估下，根据各估价师实际经验判断而得到的风险利率是有所差别的。还原率是影响评估价值的重要参数，仅细微差异，得出的不动产价值差异却很大，因此主观性较强，较难把握。

2、市场提取法

市场提取法（在求取土地还原率中被称作土地纯收益与价格比率法）是选取不少于三个与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化公式，测算出还原率。

该法可以利用收益法公式将市场上类似房地产的年净收益与其价格的比率作为报酬率，通过搜集市场上相同或相似房地产的年纯收益A，价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后通过算术平均求出一个客观的还原利率。通常为了避免偶然性还应该尽量多的收集可比实例，求取其年纯收益与价格之比的平均数。计算公式如下：

r=A/V

式中：r-还原率；

A—年纯收益；

V—房地产价值。

应注意使用该种方法提取还原率也存在一定的不足，首先使用该种方法提取出来的还原率是未考虑资金的时间成本，其还原率理论上低于其实际还原率。其次年纯收益A是由房地产带来的，不应包含行业经营等外部因素带来的收益，但是它难免包含行业管理、区域经济发展和政策因素等外部因素带来的收益与损失，而这些均与房地产无关，若用受这些因素综合影响的年纯收益A来求出还原利率是不精确的。因此，在实际操作中常用租金纯收益来代表房地产带来的纯收益，即租售比来表示r。

在我们实际工作中，影响租售比的方面有很多，如在商业房地产评估中，其所处区域商业繁华度、人流量、所在商场的管理好坏等均会影响租售比。在四川二三线城市一般租金较低，售价相对租金较高，其租售比较高，租售比基本能达到240-300倍左右，所以其还原率相对较低，如眉山市东坡区“万景·金府威尼斯”1层商业租金在35-40元/平方米·月，其售价为10000-12000元/平方米，其租售比为280-300倍，在不考虑资金时间成本的情况下提取出的还原率大致为4%-4.5%。而在一线城市，比如成都一些租售价格相对稳定，商业繁华度相对较高的南门地区，如广都地铁站与华阳地铁站之间，因其商业繁华度、人流量等因素，其租售比或可达到170-200倍，不考虑资金时间成本的情况下提取出的还原率相对比二三线城市高，大致可以为6%-7%。在实际估价工作中，采用市场提取法求取还原率，需要估价师大量的数据收集，然后进行一定的分析，剔除特例因素对于价格的影响，再结合估价师经验判断，考虑资金的时间成本后得出还原率。采用市场提取法时不仅需要成熟的房产交易市场，也要求估价师具有一定的经验积累，其还原率也较难把握。

3、还原率的确定

由于市场提取法是根据我们选取的不同实例通过他们的租金和售价之比确定还原率的，因此还原率会受到我们所收集到的不同实例自身的实物状况或权益状况的影响，如我们求取一个商业综合体的还原率，如果我们仅采用三组临街商业的租售实例通过市场提取法来求取还原率，理论上是不够精准的。此时，我们需要将案例进行实物状况修正后方可确认还原率，应该在体量上，业态上进行考量。运用市场提取法确定还原率需要收集大量的数据，并对各因素进行量化，计算起来比较繁琐。

如上所述，累加法与市场提取法在求取还原率的求取过程中都有一定的缺陷，所以在我们实际工作中，为了得到一个相对客观的还原率，笔者常常会综合采用这两种方法，求取还原率。具体过程是：首先在进行实地查勘后，获取估价对象所在区域内的租金与售价，采用市场提取法得出一个未考虑资金时间成本的还原率，并结合估价师的经验及估价对象实际情况综合分析累加法中各个参数的取值，再通过累加法公式求出还原率，最后将市场提取法与累加法得出的结果进行算术平均得出最终还原率。

三、总结

在实际工作中还原率对房地产价值的影响较大，如在使用收益法及比较法测算估价对象价值时，用收益法测算得出的收益价值与市场法得出的比较价值差异较大时，剔除收益期的影响后仍具有较大差异，可能是在求取还原率时出现了偏差。但是在还原率的求取过程中又存在较强的主观性，并且需要估价师具有丰富的经验积累及数据积累，因此，我们需要重视这一重要参数的求取方法。在笔者从业至今印象最深的一句话就是：房地产估价既是一门科学又是一门艺术，是科学与艺术的结合。

以上仅为笔者的个人观点，希望能和大家共同探讨实际工作中，关于怎样科学合理确定还原率的最佳方法，努力把握房地产价值影响因素，科学量化它们对房地产价值的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。