北京市重点房地产市场政策解析

2021年上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调。北京积极响应号召，发⽂整顿楼市，对楼市调控进⾏补漏升级，整体调控趋向精细化，意在落实稳地价、稳房价、稳预期的⻓期调控⽬标。

明确提出未来五年，将在重点功能区和⼈才聚集区，规划建设17所左右优质中⼩学学校。预计后续会间接带动周边房地产市场发展。10⽉4⽇，北京市教委公布了《北京市“⼗四五”时期教育改⾰和发展规划(2021—2025年)》。

一、北京房地产市场政策盘点

近来北京发⽂整顿楼市，调控趋向精细化，下表为今年主要房地产政策或事件⼀览表：

二、热点解析

（⼀）教育改⾰-学区房整改

2021年4⽉，北京市住建委发⽂整顿楼市，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进⼀步加强房地产市场秩序整治⼯作的通知》，依法严厉打击房屋销售、租赁市场违法违规⾏为，重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进⼊楼市、群租房治理等问题。北京市住建委也数次发⽂，表示把“借学区房等炒作房价”列为今年九⼤重点⼯作之⼀，将坚决遏制、精准打击，严格执⾏多校划⽚、派位⼊学政策。多校划⽚是指⼀个⼩区对应多个学校。多校划⽚会将热点⼩学、初中分散⾄每个⽚区，确保各⽚区之间⼤致均衡。在具体操作中，实⾏多校划⽚将通过随机派位⽅式分配热点学校招⽣名额。派位未能进⼊热点学校的学⽣，仍应就近安排⾄其他学校⼊学。此次海淀区、⻄城区、东城区等区为⾸相继发布了详细的⼊学政策，坚决打击遏制炒作学区房房价的问题。

此次海淀、东城和⻄城区的⼊学政策也体现了当前学区改⾰的重要导向，通过限制学位和随机分配学区的⽅式，客观上为学区房降温，此后学区房将变得更加理性，市场将更加正规。此举某种程度上会导致房价下跌，对⼆⼿房市场带来影响，同时这对其他省市也有借鉴意义，防范炒作学区学位，促进教育资源均衡。今年4⽉30⽇，国家召开会议强调，要坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防⽌以学区房等名义炒作房价。这是1998年住房商品化改⾰以来，⾸次如此⾼定位地对准“学区房”。⽽其中，以学区房的名义违规宣传和炒作房价成为整治重点。其实要斩断学区房和名校之间的等号，还需要增加优质教育资源、推动现有教育资源分布更加均衡，要对房⼦、⾦融、实体经济、教育、医疗等通盘考虑，统筹谋划。2021年10⽉4⽇，北京市教委公布了《北京市“⼗四五”时期教育改⾰和发展规划(2021—2025年)》，改善教育资源问题。

(⼆）住宅⽤地集中供地政策

2021年度住宅⽤地出让实⾏“两集中”、“⼀年三次”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年出让不超过3次。截⽌⾄⽬前，北京已经进⾏了两次集中供地，分别在3⽉份、8⽉份。北京⾸批集中供地时的竞拍“政策⼯具箱”使⼈⽿⽬⼀新，如“房地联动、⼀地⼀策”机制、房屋销售价格指导机制、试点推出竞政府持有产权⽐例地块、实施⾼标准商品住房投保环节等措施。北京第⼆批集中供地出让规则中，此次采⽤了两个新的政策“⼯具”，⼀是“摇号确定竞得⼈”，⼆是“竞现房销售⾯积”，且要求将整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不⾼于15%。

1、⾸次采⽤“摇号确定竞得⼈”

“摇号确定竞得⼈”即，当竞买报价达到⼟地合理上限价格时，则不再接受更⾼报价，转为现场摇号⽅式确定竞得⼈。在此次集中供地中，北京设置了6个试点项⽬，在到达地价上限后通过摇号⽅式确定竞得⼈。同时“摇号”与“禁⻢甲”两个⼤招叠加使⽤，对于进⼊摇号环节的项⽬，⼟地成交后，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权⾸次登记前，竞得⼈及该宗地项⽬公司不得以任何直接或间接的形式将其股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买⼈及其关联⽅。

2、试点竞“现房销售⾯积”

竞“现房销售⾯积”，是指在竞拍时该地块若达到出让地价上限，就会转⽽“竞报现房销售⾯积”。出让⽂件明确规定，竞现房销售的⾯积按照地上住宅部分计算，所在的楼栋必须整栋都现房销售（即使⾯积未达到整栋），即项⽬取得竣⼯备案⽅可开盘销售。北京8⽉份刚刚结束的第⼆次集中供地与⾸次集中供地相⽐，从各个⽅⾯进⾏了优化：

（1）⼟地供应放量

与⾸批次相⽐，第⼆次集中供地加⼤了供应规模，出让宅地增加13宗，建设⽤地与规划建⾯均增加44%左右，总起始价增加约32%。整体供应量的加⼤，有助于平衡市场供需关系。

（2）⼟地供应结构更为均衡

与⾸批次相⽐，第⼆次集中供地⼟地供应结构更为均衡。房⼭此次加⼤供应量的⼒度最强，其次是昌平、⻔头沟与平⾕，顺义也从⾸批次缺席，到此次有2宗地出让。

（3）增加保障性租赁住房的供应规模

增加保障性租赁住房的供应规模，进⼀步⽀撑“夹⼼层”购房需求。

（4）供地价格回落有助于进⼀步平抑房价

与⾸批次相⽐，由于第⼆次集中供地⾮核⼼区域供应量较⼤，因此起始楼⾯价有所回落，从30,025元/平⽅⽶下跌8.32%⾄27,527元/平⽅⽶，进⼀步平抑⼟地市场价格。

（5）拍地规则更加精细优化

第⼆次集中供地在原来限地价、竞品质等⼯具使⽤下，有了更精细的优化规则，主要特征有：⼀是整体溢价率的上限区间收窄；⼆是⼤⼒推⾏竞品质⽅案；三是6宗地⾸次引⼊触顶摇号机制；四是创新引⼊“竞现房销售⾯积”规则；五是严格资⾦和资质审查。综合⽽⾔，住宅集中供地的改⾰政策，间接促使北京房地产市场朝向“三稳”道路稳步迈进。

三、⼩结

房地产市场健康发展关系社会民生和经济长期可持续发展，要坚持“房住不炒”原则，在尊重市场规律、完善相关制度建设的基础上，做好稳定地价、房价和预期。未来调控方向：一是要保持房地产金融政策的连续性、稳定性，加强资金流向监管；二是发挥城市政府主体责任，不断完善房地产市场制度建设；三是需关注房地产企业信用风险问题。