“房住不炒”定位下，福州市房地产政策影响分析

前⾔

2021年，“新冠”肺炎疫情反复，受疫情影响，全国房地产市场与往年相较略显失色。但楼市与民生、住房息息相关，住宅仍是百姓生活中的“刚需品”。近年来政府宏观调控，强调“房住不炒”，福州多项政策出台响应，也对房地产造成一定的震动。本文就2021年1-8月福州出台房地产市场调控政策做一个简单的梳理，了解其带来的市场变化及探讨在这些新政策下福州房地产市场的发展趋势。

一、福州出台房地产相关政策

(⼀）1⽉房地产贷款集中管理全⾯放开落户限制

1.房地产贷款集中度管理制度

2021年1⽉1⽇起实施《关于建⽴银⾏业⾦融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》最主要内容是对所有银⾏分五档次，设置总房地产贷款占⽐和个⼈住房贷款占⽐两个上限，对超过上限的机构设置2年或4年调整过渡期，增强银⾏业⾦融机构抵御房地产市场波动的能⼒，防范⾦融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性⾦融⻛险，提⾼银⾏业⾦融机构稳健性。

从4⽉份开始，全国就有60个城市提⾼了房贷利率，杭州甚⾄不到1个⽉时间内两连涨，这是深化“房住不炒”要求的常规动作。与这⼀事件同步发⽣的是，这⼏天，合肥、深圳、南京、武汉等城市部分银⾏暂停⼆⼿房贷款业务，有的甚⾄表示已经没有额度。2021年上半年的最后⼀周，楼市因为这些消息再度躁动，多家银⾏⼆⼿房贷从5⽉开始暗暗收紧甚⾄停贷的传闻在各地的购房群⾥传播。

⽇前，随机调查了南京、合肥、深圳、武汉等近20座城市⼯、农、中、建四⼤⾏以及部分商业银⾏贷款部⻔。部分城市（如郑州、⻄安、杭州）的个别商业银⾏确实存在⼆⼿房“停贷”的操作，但是更多的说法是“⽬前⼆⼿房贷款窗⼝依然开放，只是申请条件更加严格，放款期限不做承诺。”

事实上，从⽬前了解到的银⾏针对⼆⼿房贷款政策来看，由于上半年审批业务的积压，下半年贷款难度本就⽐上半年⾼。据⻛财讯智库统计，截⾄2020年末个⼈住房贷款/零售贷款占⽐超过红线的银⾏主要有两类。其中⼀类是中资⼤中型银⾏，以国有⾏为主，⽬前，建⾏和邮储银⾏是处在32.5%的红线之上。在20%这⼀档中，招商、兴业、浦发和中信也是超过了这⼀条红线。不少银⾏如中信银⾏、农业银⾏、南京银⾏、平安银⾏等则表示额度紧张，下款时间⽆法保证。贷款额度吃紧的同时，⼆⼿房贷款利率可能也会出现上调。很显然，曾经让银⾏爱不释⼿的住房贷款如今已经变成“烫⼿⼭芋”。

2.福州市全⾯放开落户限制降低落户条件，放开落户限制，实现落户“零⻔槛”。

⾃2021年1⽉1⽇起，福州市将全⾯放开落户限制，实现落户、投靠“零⻔槛”。措施明确，全⾯放开落户限制，不设学历、年龄、就业创业限制，外省、市⼈员均可申请在福州市落户，六县（市）、⻓乐区⼈员均可申请在⿎楼、台江、仓⼭等五城区落户。

“零⻔槛”落户政策的出台是推进“放管服”改⾰、营造良好营商环境的根本要求，也是推动⼈才和劳动⼒资源有序流动的迫切需要。《实施细则》指出，根据群众提供的申请材料，可在居住、就业、近亲属处落户。有合法产权房屋的可落户在该产权房屋地址，⽆合法产权房屋的可选择落户在各类集体户地址，同时根据群众⼯作、⽣活的便利需求，可兜底选择任⼀公安派出所设⽴的公共地址集体户落户，实现落户“零⻔槛”。

(⼆）3⽉以“房住不炒”为定位，严格执⾏住房限购限售政策

2021年3⽉26⽇，福州市不动产登记和交易中⼼发布《福州市不动产登记和交易中⼼2021年⼯作计划》，重申以“房住不炒”为定位，推动房地产市场平稳健康发展。

1.贯彻落实房地产市场管理政策：强化与房管、发改等部⻔的协同，严格落实上级稳地价、稳房价、稳预期的⻓效管理机制，严格执⾏住房限购限售政策，密切跟踪和分析市场动态，及时做好采集和分析房地产交易信息数据有关⼯作，为政府宏观调控提供有效参考。

2.加⼤商品房促开盘、促销售⼒度：⾼效开展预售许可审批，加快企业推盘⼒度，建⽴和完善房屋⽹签备案系统，规范房屋⽹签备案业务，实现房屋⽹签备案全覆盖，促进住房消费健康发展和房地产经济指标提升。

3.常态化开展房地产市场监督巡查：加强部⻔协同，强化对在售楼盘的监管和预售资⾦监管有关⼯作，关注市场敏感问题，留意防范⻛险，保障房地产市场平稳健康发展。

4.着⼒解决“有房⽆证”问题：积极推动安置房项⽬不动产登记，指导推进榕政办〔2020〕105号⽂中2020年结转的5个以及2021年的10个安置房项⽬的规划验收、⼟地核验、竣⼯验收⼯作；配合市⼟地发展中⼼及各建设单位推进完成“难、硬、重、新”⼯作⾏动市级项⽬清单要求的安置户发票开具⼯作，便捷⾼效地为安置户办理不动产权登记；指导、⽀持国有房产权属清理涉及的不动产登记⼯作；指导、⽀持军队移交资产涉及的不动产登记遗留问题。

(三）5⽉闽侯县出台创新型产业⽤地管理“新规”“五个严”助⼒创新型产业发展。

2021年5⽉21⽇，闽侯县印发实施《闽侯县创新型产业⽤地管理导则》为全县创新型产业发展提供政策依据创新型产业包含了信息技术、⽣物医药、⾼端装备研发、新材料、海洋⾼新产业等产业类型。由于创新型产业是近⼏年⼴泛出现的产业类型，是传统产业向现代产业转化的产物，在⽤地⽅⾯国家还没有⼀套完善的管理体系，⽬前各地制定的政策各不相同。为此，闽侯县在参考了浙江杭州、温州等地出台的创新型产业⽤地政策，不断完善政策构架，突破现有政策障碍，出台《导则》建⽴起创新型产业⽤地从项⽬准⼊、⽤地规划、⼟地供应、分割转让、项⽬监管到产权登记的闭环管理机制，严把项⽬准⼊、严控⽤地规划、严抓⼟地出让、严守产权管理、严管履约验收，以推动全县创新型产业的健康有序发展。

其中《导则》明确规定了严禁在创新型产业⽤地范围内建造成套公寓、住宅（商品房）、专家楼、宾馆、招待所、培训中⼼、总部⼤楼和商业店⾯等⾮⽣产性配套设施。

(四）6⽉福州在全国率先推出毕业⽣“万元⽣活补贴”。

2021年6⽉25⽇，福州⼤学城⾼校毕业季嘉年华暨福州市⼈才政策发布会举⾏，现场发布了《⿎励⾼校毕业⽣来榕留榕就业创业七条措施》，从短期免费住宿、住房保障、⽣活补贴等各⽅⾯推出扶持政策。其中⼀⼤亮点，就是“万元⽣活补贴”。按照规定，毕业⽣在申请“万元⽣活补贴”时，需要落户福州（含六区六县市户⼝及集体户），并且在福州市企事业单位或个⼈创业、灵活就业以灵活就业⼈员身份参加福州市（含省级）城镇职⼯养⽼保险连续缴费三个⽉及以上；就业单位参保要求应在同⼀单位参保连续缴费三个⽉及以上。福州市已经从今年1⽉1⽇起全⾯放开落户限制，实⾏“零⻔槛”落户，“万元⽣活补贴”这⼀举措，⽆疑是与“零⻔槛”落户政策相呼应。

(五）8⽉福州⼆次公积⾦贷款利率上调

2021年8⽉17⽇，福州住房公积⾦管理委员会印发了《关于调整两项住房公积⾦政策的通知》，规定中明确规定了职⼯第⼆次申请住房公积⾦贷款的，住房公积⾦贷款利率按住房公积⾦贷款基准利率的1.1倍执⾏，调整后，福州职⼯家庭⾸次使⽤住房公积⾦贷款利率保持为3.25%，职⼯家庭第⼆次使⽤住房公积⾦贷款利率将上调⾄3.58%，上调利率的规定⾃2021年9⽉17⽇起实施。此次公积⾦贷款利率调整，重点⽀持职⼯⾸次贷款购房的资⾦需求，切实发挥好住房公积⾦的住房保障作⽤。据统计，发放的住房贷款中，⾸次使⽤住房公积⾦贷款购房的⽐例常年保持在90%以上，本次利率调整，影响范围不⼤。⽽且，即使贷款利率上调到3.58%，与⽬前福州地区商业性购房贷款利率普遍⾸套5.30%、⼆套5.50%相⽐，公积⾦贷款利率优惠幅度仍然较⼤，仍是购房职⼯的优先选择。

二、福州新政下的市场状况分析

2021年⼆个季度，福州市房地产开发投资完成额964.02亿元，增⻓19.9%，项⽬投资增⻓18.2%。从成交量来看，⼆季度商品房成交⾯积达196.38万平⽅⽶，环⽐增⻓45.94%，同⽐上涨129.47%。其中晋安区与仓⼭区依旧为拉动整体市场的成交量起到了关键性作⽤。

福州市商品房成交量走势图

从成交均价来看，⼆季度商品房成交均价为22,191元/平⽅⽶，环⽐下降5.22%，同⽐下降1.07%。其中，⿎楼区成交均价反超台江区占据榜⾸，以30,454元/平⽅⽶的价格领跑福州商品房成交均价，仓⼭区跃升第⼆，以24,518元/平⽅⽶紧追⿎楼区之后。

福州市商品房成交均价走势图

三、政策的影响及分析

从上述数据可以看出，2021年1-2季度市场成交量同⽐有涨，国内疫情虽有反复但影响持续减弱，宏观政策为我们指明了⽅向，地⽅政府响应政策纷纷出台，为福州楼市健康平稳发展奠定更加坚实的基⽯。

年初央⾏实施新规，贯彻“房住不炒”政策，银⾏房贷投放略有“收紧”之势对房地产贷款的⽐例控制将影响房贷额度，防⽌房价过快上涨；部分热⻔城市房地产市场仍出现了不同程度的升温迹象。

政策变动始终围绕着以“房住不炒”为定位，⽬前福州市严格执⾏住房限购限售政策，加快建⽴和完善房地产市场平稳健康发展⻓效机制，加⼤房地产市场调控⼒度，落实城市主体责任，着⼒构建多主体供给、多渠道保障和租购并举住房制度，全⾯落实稳地价、稳房价、稳预期⼯作⽬标，保持房地产市场平稳健康发展。

此次公积⾦贷款利率调整，仍是为了贯彻落实“房住不炒”，重点⽀持职⼯⾸次贷款购房的资⾦需求，切实发挥好住房公积⾦的住房保障作⽤。上调第⼆次使⽤住房公积⾦贷款利率，则是为保持缴存职⼯家庭使⽤住房公积⾦贷款购买⾃住住房差异化政策的持续性和稳定性，将有限的住房公积⾦重点⽀持职⼯⾸套⾃住房购房消费，继续抑制投资炒房⾏为。

随着落户“零⻔槛”时代的到来，福州作为福建省⾸个放开的城市，对于周边省内城市⼈群，有着⼀波新的吸附⼒。尤其是像宁德这样“买房难”、“房价直逼省会”的周边城市来说，这⼀波政策属实诱⼈。但这把“双刃剑”，对于福州放开落户是否会推动房价涨跌，减弱百姓幸福感，还有待考量。

从以上政策盘点中可以看出，2021年1-8⽉福州市政府进⾏各种各样的政策调控，从各⽅⾯全⾯落实稳地价、稳房价、稳预期⼯作⽬标，保持房地产市场平稳健康的发展。

四、总结

落户“零门槛”等利好政策已开始实施，抢人才的同时，无形中对楼市将产生较大影响。楼市调控关键之一，正是限购政策，限购政策往往以户籍作为界定，外地购房者需提供社保个税证明方能购房。“零门槛”落户使得户籍门槛将不复存在，限购政策形同虚设。从福州发布落户新政以后，新房及二手房市场明显复苏。从房价来看，福州二手房价格在今年开始明显上涨，特别是在今年2、3月达到一年来新高，虽4、5月价格有所回调，但下降幅度非常微弱。预计未来一段时间内，福州二手房市场火热态势依然不减，价格仍将维持较高水平。总而言之，宏观层面楼市坚持中央定调房住不炒，防止楼市房价过快上涨；当前市场主要以余房消耗为主，微观楼市年终将至市场量价均小幅维稳；当前市场仍为买方市场，客户价格敏感度高，购买趋于理性。