摘　要：司法鉴定业务是房地产估价中的传统业务，历来，司法鉴定评估业务均有多部法律支撑和依据，今年刚发布的《关于对外委托鉴定、评估工作的规定（试行）》又从多角度提出了司法估价的相关规定。司法业务是很谨慎、很专业的一项业务，作为注册房地产估价师，我们应当谨遵司法业务规则，更专业地为司法业务服务。

关键词：司法鉴定；房地产估价；

一、概念

房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。估价目的表述为：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。司法处置的估价委托人只有人民法院。估价对象应当在估价委托书中载明，财产范围需要在具体司法鉴定实务中，根据实际情况来确定。价值时点一般为现场查勘完成之日。

在经济下行过程中，不良贷款会增加，人民法院拍卖、变卖房地产会增加，为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价业务也会增加。

二、司法业务程序

司法鉴定评估是一项专业的鉴定过程，在业务程序上尤为重要。

第一步，确定司法评估方式

根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号）第三十四条，最高人民法院建设全国法院询价评估系统。询价评估系统与定向询价机构、司法网络询价平台、全国性评估行业协会系统对接，实现数据共享。人民法院确定财产处置参考价时，在确定委托评估前，还可以采用三种方式：当事人议价、定向询价、网络询价来确定参考价。采取委托评估方式确定参考价的，可以通过当事人协商确定或者人民法院摇号两种方式确定评估机构，且一次确定三家评估机构及顺序。

第二步，评估机构确认是否接受委托

顺序在先的评估机构得到人民法院出具的评估委托书后，认为有下列情形的，提交不承接委托申请的书面资料：

1、与当事人或者评估财产有利害关系；

2、企业已注销或被吊销营业执照；

3、依法不能进行评估的其他情形。

需注意的是，评估机构不能无故不接受委托，评估机构无正当理由拒绝进行司法评估或者存在弄虚作假等情形的，最高人民法院可以让全国性评估行业协会将其从名单中除名，除名后五年内不得被纳入名单库。

鉴定人、各方当事人在承办人的主持下商谈鉴定评估费及缴纳方式，承担鉴定评估费的当事人需在评估机构正式评估前缴纳鉴定评估费用。

第三步，获取评估资料

人民法院应当在评估委托书中载明财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容等，同时应当将查明的财产情况及相关资料一并移交给评估机构。在鉴定评估过程中，专业机构或者鉴定人需要补充证据材料的，应当出具补充证据材料告知书，写明补充证据材料的名称、证明的目的等内容。司法技术部门应当在收到补充证据材料告知书之日起2个工作日内通知审判执行部门补充证据材料。需要注意的是，在鉴定评估过程中，鉴定人不得私自要求当事人提供证据材料，不得私自接受当事人提供的证据材料。鉴定人私自会见当事人或者私自接受当事人提交的材料的，由市高级人民法院停止其委托业务，情节严重的，在名册或者相关平台中予以除名。

第四步，现场查勘

房地产评估一般情况下需要进行现场查勘，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响查勘的进行，但应当有见证人见证。实地查勘记录应由参加实地查勘的注册房地产估价师和当事人签名或者盖章。

第五步，评估机构出具评估报告

评估机构应当在三十日内出具评估报告。具有下列情形之一的，中止委托工作，中止委托原因发生之日至结束之日的期间，不计入委托工作期限。

1、因不可抗力暂时不能进行鉴定评估工作的；

2、暂时无法进行现场勘验的；

3、暂时无法获取必要的证据材料的；

4、其他情形导致鉴定评估暂时无法进行的。

评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前向人民法院书面申请延长期限。延长次数不超过两次，每次不超过十五日。若评估机构未能在规定的期限内出具评估报告的，人民法院有权撤回委托，另行委托下一顺序的评估机构。

第六步，评估异议处理

当事人对评估报告提出异议的，人民法院通过询价评估系统向评估机构发送评估异议说明或者补正通知，评估机构应当在收到通知后5日内通过评估管理系统提交书面说明或者补正，否则撤回委托，另行委托下一顺序机构评估。

当事人对评估机构提交的书面说明仍有异议的，由人民法院审查后，提交中房学或其指定的省级行业协会组织进行专业技术评审。人民法院根据专业技术评审结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。

当事人、利害关系人对评估报告未提出异议、所提异议被驳回或者评估机构已作出补正的，人民法院应当以评估结果或者补正结果为参考价。

第七步，归档。

询价评估系统应当具有记载当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估、摇号过程等功能，并形成固化数据，长期保存，随案备查。

三、司法鉴定评估中的难点及解决方案

在司法鉴定实操中，总会遇到各类疑难杂症，应该分析探索，找到更优的解决方案，使得估价报告有理有据。本文对下面几类问题进行探索与讨论，期望可以提供更优的解决方案。

（一）对估价对象的调查与查勘

评估机构应当对处置财产情况进行调查，内容包括但不限于处置财产的区位状况、实物状况和权益状况。房地产估价要以现场调查为主进行实地查勘，房地产估价师一定要遵守估价程序，由至少一名注册房地产估价师亲自到现场进行查勘，分析估价对象的内外部状况，界定估价范围，认真核对产权资料和实物的异同。实地查勘记录应由参加实地查勘的注册房地产估价师和人民法院法官、双方当事人签名或者盖章，作为报告附件附在鉴定报告里。当事人拒绝签名或盖章的，应当在评估报告中予以说明。对于当事人不能到现场的情况，不影响查勘的进行。对于当事人不到场或者不配合、无法进入估价对象内部查勘的，经征询人民法院意见，估价师应当对估价对象内部布局、室内装修、利用情况等进行合理的假设，并估价报告“估价假设和限制条件”中“依据不足假设”中予以说明，应当在报告中披露若情况不符可能引起对估价结果有影响的风险。

例如：司法鉴定评估的一处商业项目，总层数为四层，现场查勘阶段，申请人和被申请人均未参与，只有法官个估价师去了查勘，现场查勘发现一至四层均为空置，资料只有法院提供的不动产登记簿。在拍卖处置时却有发现一楼被案外人占用了。遇到这种情况时，不确定估价对象是否有出租，不能理所应当地认为空置即是无租约。作为专业的房地产估价师，我们应当根据现场查勘情况，根据委托提供的资料情况，在未定事项假设里假设估价对象不存在租约，并揭示若有租约限制将会带来什么样的风险。

进行实地查勘、核实估价对象是估价师进行估价业务的首要工作，履行基本职业道德，谨遵估价程序，对估价对象进行尽职调查与查勘，真实披露估价对象的真实信息，避免房地产估价机构可能出现的估价风险。

（二）评估资料缺失

人民法院未按照规范附件中列明的委托评估需要提供的材料清单提供全部材料，评估机构认为无法进行评估或影响评估结果的，应当及时告知人民法院。人民法院应当告知当事人，并要求当事人提供材料或材料线索。补充材料应当由人民法院提交给鉴定机构。

例如：在某涉执房地产处置评估过程时，申请人在现场查勘阶段提交了长达20年的租约合同，承租人为案外人，申请人欠案外人材料款，故拿房租抵材料款，但提供不出材料购买合同等其他相关资料，亦未在该房地产抵押担保时提出已出租的情况说明，人民法院怀疑其租约的有效性，我们也应当慎重考虑租约对房地产价值的影响。因此在征询了人民法院的书面意见之后，在报告中披露存在长期租约，未考虑此租约对于房地产价值的影响，并揭露此租约对于房地产处置的影响，提醒报告使用者注意风险。

若当事人不提供或未能提供，以及根据当事人提供的线索无法提取到相关材料的，人民法院通知评估机构根据现有材料进行评估时，评估报告应当充分披露材料的不完整性，以及对于估价对象合理的假设说明，并在评估报告中说明因缺少评估所必需的材料可能影响评估结果的风险。房地产估价机构提交的补充材料申请和人民法院出具的书面说明应当作为评估报告的附件。

（三）估价对象财产范围的分析与界定

估价对象应该在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定。应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。并需说明估价对象进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。属于不动产范畴的房屋配套、设施设备、装饰装修、相关场地等财产，一般应列入评估对象的财产范围内。但也有例外情况，例如：估价对象是某工业厂房，但是由承租人改造成了冷库，并在使用中。评估范围包括冷库装修吗？需与法官联系沟通，根据案情需要，参阅判决书等资料，了解案件全貌，最终与人民法院确定估价对象的财产范围。

对于估价对象有结构改造、建筑物移除等情况的，要充分考虑估价委托书的内容，确定估价对象的财产范围，并揭示其对评估价值的影响，提示拍卖处理可能遇到的风险。

经实地查勘，估价对象用途与证载情况不一致的，一般应当按照登记用途进行评估，人民法院要求按照实际用途进行评估的，应当考虑登记用途调整为实际用途需要补缴的土地使用权出让金和相关税费，并在报告中“估价假设和限制条件”的“不相一致假设”中披露。

（四）估价对象权益状况分析

涉案房地产司法鉴定评估应当结合委托评估材料，调查核实估价对象的权益状况，如是否有抵押、查封等，是否存在租赁权、居住权、地役权或其他占用使用情况等。

一般情况下，涉执房地产处置的估价对象都是被查封的，设有抵押担保权，正是因为原有的抵押担保权实现，导致了查封和本次司法处置，有的估价对象还有其他优先受偿情况，这种情况下，涉案房地产的司法鉴定评估不应考虑估价对象查封及设定抵押担保和其他优先受偿权情况，应当按照估价对象处于完整权益状况进行评估，并在报告中“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中披露。

对于存在租赁权、居住权、地役权或其他占用使用情况的，不应低估原有租赁权、居住权、地役权及其他占用使用情况对于估价结果的影响。因为估价对象上原设定的租赁权、居住权、地役权不受估价对象所有权的转移而消失，且人民法院未在委托书上载明原租赁权、居住权或者地役权等将会在拍卖前去除，应当评估估价对象在设有租赁权、居住权或地役权限制下的房地产市场价值，且租赁权、居住权和地役权等情况应当在报告中披露。

对于评估对象租赁合同尚未到期且存在已预收租金的，人民法院未明确该预收租金从财产处置价中扣除或者由被执行人另行负担的，评估结果应当扣除已预收的剩余合同有效期内的租金。

对于在建工程项目，需要关注工程进度，是否停工，能否在规定时间内竣工验收，是否有预售，以及售价与周边类似房地产价格的关系等。对于在建工程评估需要遵循被迫转让前提进行估价。提示在建工程不能按时按质量完工所带来的风险，或者竣工验收后不能依法取得产权登记、无法进行销售的风险。

四、小结

为适应经济社会高质量发展，精细化管理的要求，我们应当不断深化和拓展司法业务，关注并解决在司法鉴定实务中的困难，推动房地产估价机构及行业创新发展。房地产司法鉴定评估业务要谨遵规范、规定的要求，重视司法程序，合理解决司法实务中遇到的难题，有效披露司法鉴定中的相关问题，防范司法鉴定业务风险。