摘要：为进一步促进广州市住房租赁市场发展，加快推进试点工作，2021年4月12日，广州市住房和城乡建设局联合广州市财政局对《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》进行了修订。本文结合广州市住房租赁市场发展情况及相关政策举措对“奖补实施办法”进行解读思考。

关键词：租赁住房；奖补机制；影响；

一、广州租赁住房的存在问题

1、自2016年下半年开始，广州市房价开始猛涨，虽然政府从2017年开始出台了相应的政策抑制房价的上涨，除了部分郊区如从化、增城、花都的房价保持平稳并稍有点回落外，其他区域仍不同程度的上涨，特别是天河、黄埔区从2020年开始，受区域规划福利影响，自2016年开始进行第二波的涨幅，虽然出台一系列的调控政策，但是效果仍然不明显。房价的高涨，一定程度上带动房租的上涨，近年来各种商品房租金呈现不同程度的上涨。

2、中心城区的各种公共服务配套完善度高以及办公场所的集中度高，居民落户或居住中心城区的意愿较高。受制市区土地供应减少的影响，同时城区内存在较多的城中村，普遍存在规划不合理、呈现脏乱差等现象，政府为了加大中心城区的土地供应量，出台了一系列三旧（旧城、旧村、旧厂房）改造政策。随着改造项目的落地，中心城区城中村的减少，造成剩余城中村租金的猛涨，部分外来务工人员选择在外围区域居住，伴随着轨道交通的发展，产生了连锁反应，外围临近地铁区域的商品房及城中村的租金呈现出较大的上升。

3、人才是科技第一生产力，吸引人才除了收入高以外，衣食住行的便利也是一大影响因素。想留住人才和吸引人才，政府必须考虑完善各种保障措施，作为其中支出占比较大的居住尤为重要。目前广州市房租租金高企，对新就业的毕业生影响较大，加大住房补贴逼在眼前。

二、《实施办法》主要的奖补机制

 1、补贴机制

《实施办法》中针对集体和国有建设用地的租赁住房发展，商业、办公、工业、酒店等非居住物业存量房的租赁住房改造，城中村、闲置住房租赁住房品质化提升等几个重要的领域给予了不同的补贴标准。

从补贴标准方面来看，建设集体宿舍型租赁住房的补贴标准要多于建设普通租赁住房的，如利用集体和国有建设用地发展集体宿舍型租赁住房的，按800元每平方米建筑面积进行补贴；利用商办工酒等非居住物业改造为集体宿舍型租赁住房的，按550元每平方米建筑面积进行补贴；对城市重要公共服务群体如环卫工人、公交司机等一线基层人员提供新建的租赁住房，且接受政府指导其租金的，更是给予高达1000元每平方米建筑面积的补贴。

 2、奖励机制

《实施办法》中对房源信息的联网、备案等行为给予相关奖励。办法中明确规定，住房租赁企业录入“阳光租房”平台的房源数量大于等于300间的，或建筑面积大于等于10000平方米的，给予150元/间的奖励。住房租赁企业和房地产中介机构，在2019年1月1日之后通过“阳光租房”平台办理租期不少于6个月的住房租赁合同备案的，同样按每宗150元的标准给予其奖励。此外，社会住房信息平台与“阳光租房”平台进行联网，并且完成真实房源信息的验证和在网上进行合同登记备案功能的，给予10-20万元不等的奖励。如第三方商业相关运营平台若与政府的“阳光租房”平台进行联网的，可以享受20万元的奖励。

三、《实施办法》的影响

  1、对促进广州市住房租赁市场发展具有重大意义

广州作为一个超大一线城市，据第七次人口普查数据显示，当前广州常住人口达1，868万，近十年共增加698万，增长47.05%。其中非户籍常住人口约900万，占全市常住人口近一半。人口的不断流入为广州租赁住房市场的发展提供了需求保障。同时，作为高等教育强市之一，近年广州本专科生生源数量均领先于其他主要城市，每年夏季都会有一大批毕业生选择留在广州就业，由此产生的租房需求也极大促进了广州的租赁住房发展。那么，怎样才能更好的解决广州这个城市中新市民、新青年的住房问题，是这座超大城市的一个发展难题。2019年，广州作为全国试点城市，开始推行政策性租赁住房，并被纳入补贴范围之内。《实施办法》的颁布，就是广州积极响应国家奖补政策所制定的相关措施政策。这对大力发展广州租赁住房市场，切实解决新市民、年轻人的住房问题具有重大意义。

  2、引导租赁住房市场的物业供应方向

目前，租赁住房市场虽经过了一段时间的发展，但产品种类繁多且良莠不齐。《实施办法》中对集体、存量商办公等不同的领域均给予了相关租赁住房补贴优惠。这样做实际上是想通过补贴来降低租赁住房参与主体的开发成本，同时也在引导租赁住房市场的物业供应方向。这对于活跃租赁型物业的供给，促进租赁住房市场的健康发展具有积极作用。

  3、能给村民带来更多创收且利于城中村改造

广州城中村众多，有些不适合通过全面改造来升级城市，但若通过整体布局、连片规划等措施对城中村的房子进行外墙翻新、完善家具配套等微改造，也会成为租房族们眼中的香饽饽。广州市海珠区北山梦享社区的成功，就是城中村租赁住房品质化提升改造的典型代表。《实施办法》中对利用集体用地建设租赁住房、对城中村租赁住房进行品质化提升的，按建筑面积给予不同的补贴。这将在无形中调动各村镇集体经济组织在盘活相关土地、城中村微改造方面的积极性，也鼓励更多的集体产权拥有者参与到租赁住房的建设中来。城中村通过微改造后环境卫生得到改变、居住舒适感得到提升、居住安全更加有保障，将会吸引更多的租房需求者，租金也会带来一定程度的提升，不仅能给城中村村民带来更多稳定的租金收益，还有利于城中村升级改造。

  4、非居住物业经批准改造后用于租赁住房可减少闲置

据统计，2020年广州市商办物业需求创新低，空置率创新高，写字楼物业的空置率更是达到8.7%的历史高点。受疫情影响，零售商业空置率也升至近五年最高。《实施办法》中鼓励利用商业、办公、工业、酒店用房等非住宅经批准后改造为租赁住房，不仅解决了商办类存量用房过多的出路问题，还能有效盘活闲置存量的资源，一定程度上可以更好地缓解广州的租房问题。

  5、与政府“阳光租房”平台实行互联，拒绝假房源

现在虽然是互联网时代，租房平台很多，但是想要找到一个靠谱的租房平台却很难。租房平台的多催生了杂、乱、假，房源质量难以辨别，租房人想要找到一个自己满意的房源比较费神费力。《实施办法》中对企业自有住房信息与政府平台进行互联的企业奖励10万元，相关住房租赁企业和中介机通过政府的“阳光租房”平台互联并实现房源验真和网上合同登记备案功能的，设立了不同的奖励标准。房源信息通过与政府平台互联并进行核验，对租赁机构进行登记备案，对网签合同进行登记备案等这些环节实行重点监控，以此来规范住房租赁市场和租赁企业等，有利于杜绝假房源，提高房源质量，给广大租房者提供安全性更高的租房保障。

 6、遴选审查机制和监督管理双重保障提高奖补资金利用效率

《实施办法》规定，由市住房和城乡建设部门牵头，定期组织遴选小组对复核通过对符合要求的租赁住房奖补项目进行遴选审查；此外，奖补资金的核拨要接受社会、财政监督和监察审计三重监督，以提高奖补资金的利用效率，保障奖补资金真正发挥有效作用。

总结

近年来，广州市得益于国家政策的大力支持，在完善租赁住房管理机制、开拓租赁住房多元化市场参与主体、增加租赁住房供应、保障租赁住房供应等方面均取得了阶段性的成绩。据悉，“十四五”期间，广州计划筹建公共租赁住房3万套、保障性租赁住房60万套，其中，2021年将建设不少于17万套保障性租赁住房，以解决新市民和低收入群体居住需求，不断改善人民群众住房条件和居住环境。对租赁住房企业、租赁住房相关机构实行监督管控，对提供租赁物业的市场主体进行扶持奖励，监管与扶持双线并行下，广州市租赁住房市场将会健康平稳地向前发展。