一、背景分析

2001年7月1日，杭州钱江新城建设正式启动。2008年10月，钱江新城一期正式开城。历时20余年，一场（市民广场）、一城（波浪文化城）、一台（城市阳台）、一带（沿江景观带即CBD公园）、两河（新塘河、江干渠）、两馆（杭州图书馆新馆、杭州城市规划展览馆）、两隧（新城隧道、钱江隧道）、两院（杭州大剧院、中国棋院杭州分院）、两园（世纪花园、森林公园）、四中心（市民中心、国际会议中心、杭州青少年发展中心、江干文体中心）及区域内40条道路精彩呈现，如今钱江新城一期已经成为杭州新的城市中心，市政府也开始着手钱江新城二期的建设。

2018年，杭州全面开启了“钱江新城2.0”建设，总面积约10平方公里的钱江新城二期，目标是打造生态生产生活“三生融合”、宜居宜业宜游“三宜一体”的未来城区，成为引领杭州区域城市开发的市域样板。

2020年4月22日，市钱江新城二期建设指挥部召开首次会议，会上确定了钱江新城二期建设范围，明确了钱江新城二期亚运会前及未来建设计划。钱江新城二期，位于钱塘江北岸，为钱江新城一期向东延伸扩容的主要功能承载区，东至和睦港、西至三新路、南临钱塘江、北接艮山西路。区域包括江河汇流区块（景芳三堡单元）、江湾区块（四堡七堡单元），涵盖彭埠、四季青、九堡等3个街道，三堡、云峰、御道、五堡、六堡、七堡、红五月、杨公等8个社区。绵延钱塘江岸线6公里，规划总面积约10平方公里，总建筑体量约1600万平方米，规划人口规模约23万人。

二、市场价格分析

1.房价与一期齐平

钱江新城一期不沿江商品房二手均价为4.0-6.0万元/平方米，沿江商品房二手房均价为8.0-10.0万元/平方米。目前钱江新城二期整体处于建设初期阶段，区域内楼盘有限，但商品房价格处于高位，房价上涨趋势明显，大多属于次新房小区，整体与钱江新城一期商品房价格齐平。

钱江新城二期主要楼盘二手房均价

2.土地楼面价格创新高，限价创新高作为钱江新城二期价格最高的绿城留香园，目前二手房均价为9.5-10.0万元/平方米，万科大都会二手房均价为9.0-9.5万元/平方米，金隅中铁诺德都会森林2020年7月开盘价格为6.5-6.7万元/平方米，2021年上半年，价格已涨至8.0-8.5万元/平方米。

从土地市场来看，2021年5月7日，杭州首批集中出让地块正式开始竞价，其中两宗位于钱江新城二期的四堡七堡单元JG1402-32、四堡七堡单元JG1402-16两宗住宅地块以楼面价44364元/平方米、44938元/平方米、溢价率29.9%、自持17%被滨江、融信拿下，创下了钱江新城二期的地价新高。其中四堡七堡单元JG1402-32地块限精装均价67500元/㎡，四堡七堡单元JG1402-16地块限精装均价66000元/㎡。

2021年上半年钱江新城二期土地成交情况

三、部分楼盘及项目解析四堡七堡单元两宗地块精装新房限价67500元/㎡与66000元/㎡，价格已经不低，不过相对于周边中海御道、绿城留香园等次新房8-10万元/㎡的二手房价，以及钱江新城二期未来美好的蓝图规划，四堡七堡单元这两宗地块，大概率还是会实现从年中“热门地块”到年底“热门楼盘”的转变。

1.“隐形城市2.0”标志性工程——连堡丰城项目

连堡丰城项目是钱江新城二期推出“隐形城市2.0”标志性工程，目前项目过河通道已实施完成，桥梁下部结构实施中，其中五六及六七区间于5月底基本完成。后续计划进场实施机电、装修，计划年底基本完工。

连堡丰城项目作为钱江新城二期的“主轴线”，项目要打造世界一流地下城、全国示范性地下空间工程，是实现钱江新城二期地下公共空间深度开发与互联互通、推进“隐形城市2.0”建设的标志性主工程。

连堡丰城项目以4个地铁站（御道站、五堡站、六堡站和七堡老街）为核心，形成东西南北向主要地下空间轴线，并在五堡、六堡、七堡设置3条南北纵向廊道，以此形成“丰”字地下空间骨架。实施TOD（以公共交通为导向）开发模式，建立一个商业、办公、餐饮、住宅、娱乐等功能为一体的商业综合体。4个站点中间的三大联通段也将承担不同的职能，分别定位为效率生活圈、智慧生活圈和品质生活圈，合并生成深度生活圈。项目总建筑面积33万平方米，总投资58亿元。沿杭州地铁9号线为轴线，先行建设一期工程，一期总建筑面积约16.58万平方米，总投资约43亿元。连堡丰城是结合地铁9号线建设地下公共空间开发的重大探索项目，建成后，将成为一个地上地下联通的不夜城。

2.未来城市地标——江河汇城市综合体汇中公园

2019年8月，新鸿基和平安拿下江河汇地块，总规划建筑面积约82.2万平方米，由办公楼、商场、住宅及五星级酒店组成，将会有一座城市地标级别的摩天轮，人称“杭州眼”。

江河汇城市综合体总用地面积约36万平方米，将依托钱塘江、大运河两大世界级水体，构建集商务商业、城市旅游、居住公寓、客运通航等多功能为一体的综合体航母，打造成为杭州城市国际化的新地标。其中中部公园水域即汇中区块将建设世界级摩天轮、跨运河景观步行桥、主题公园等。景观步行桥将采用“无缝步行桥”的设计理念，巧妙贯通江河汇城市综合体汇西、汇中、汇东区块，实现360度纵览钱塘江、大运河汇流特点的壮观景色，打造重温杭州历史和文化遗产的打卡点。目前，项目正在方案设计阶段。

小结：随着全面加快钱江新城二期开发建设，预计2021年底，杭州钱投集团将实现五堡国际交流中心招商出让，江河汇汇中人行桥等一批引领性重大项目开工建设，钱江新城二期“连堡丰城”等项目建成，“三横九纵”路网、“一横四纵”河网等一大批市政基础设施、公建配套项目竣工。钱江新城二期会成为继钱江新城一期之后杭州新的城市中心，吸引更多的优质房企进驻，延续钱塘江畔豪宅风范，打造引领杭州区域城市开发的市域样板。