一、宏观经济分析

（一）城市总体概况

2021年上半年以来，全市经济持续恢复、韧性增强，经济效益不断提高，生产需求较快增长，就业物价总体稳定，民生保障稳步提升，经济发展呈现稳中加固、稳中有进、稳中向好的态势。

根据最新数据，2021年上半年上海市地区生产总值20，102.53亿元，按可比价格计算，比去年同期增长12.7%。其中，第一产业增加值32.96亿元，同比下降4.7%；第二产业增加值4，989.22亿元，同比增长17.3%；第三产业增加值15，080.35亿元，同比增长11.3%，第三产业增加值占全市生产总值的比重为75.0%。

2021年上半年上海市固定资产投资比上年增长10.9%。三大投资领域中，城市基础设施投资比上年同期增长11.2%；工业投资增长10.5%；房地产开发投资增长11.5%。三大产业投资中，第一产业投资比上年同期增长26.7%；第二产业投资增长10.6%；第三产业投资增长11.0%。本市上半年房地产开发投资比去年同期增长11.5%。其中，商品房施工面积13，879.31万平方米，增长1.4%；商品房新开工面积1，708.97万平方米，增长0.1%；商品房竣工面积1，354.45万平方米，增长14.1%；商品房销售面积832.83万平方米，增长29.2%。

（二）城市规划及政策分析

2021年上半年，上海市继续坚决严格落实关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，调节住房需求，强化市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展。

以下是2021年上半年房地产市场主要相关政策：

二、城市房地产市场分析

（一）土地市场分析

2021年上半年，受供地“两集中”政策影响，2021年上半年全国土地市场供求规模均出现小幅下降，同时优质地块引发企业激抢，成交楼面价和溢价率均走高，整体“量减价增”，通过集中供地、房地价联动、限价竞价等多重政策初步实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的效果。

图1：2021年1月-6月上海各类型土地成交面积占比图

数据来源：国土资源局

表1：2021年1月-2021年6月上海交易土地性质比较

数据来源：国土资源局

2021年上半年，上海共成交各类土地247宗，成交面积达22，603，746平方米，同比上升19.58%，总成交金额1，978.69亿元，同比上升49.11%，平均成交楼板价达8，754元/平方米，整体溢价率4.56%。从土地性质来看，工业用地成交面积占比依旧居于首位，纯住宅用地成交面积占比位列第二，但与去年同期比较，纯住宅用地成交面积占比上升7.69%，商住用地占比上升1.55%，商办用地占比下降4.34%，综合用地占比下降3.35%，工业用地占比下降1.55%。

表2：2021年1月-2021年6月上海土地成交总面积TOP5

数据来源：国土资源局

2021年上半年，上海市内中环的土地成交面积和成交楼板价显著上升，内环内核心区域土地供应减少，土地供应逐渐外扩。其中浦东新区成交量最大，成交土地面积3，755，714.70平方米，占总成交土地面积的34.74%，其次为闵行区、松江区及奉贤区等外围区域，分别成交土地面积1，399，340.80平方米、1，280，665.00平方米及1，263，168.50平方米，分别占总成交土地面积的12.95%、11.85%、11.69%。

表3：2021年1月-2021年6月上海市土地成交金额TOP5

数据来源：国土资源局

2021年1月5日，上海城投与上海建工联合体以176亿元摘得上海黄浦区豫园社区地块，起始楼面价89，567元/平方米，远超上海历年来出让地块的楼面起价，问鼎上海市2021年上半年“地王”。

纵观2021年上半年，上海市首次集中供地实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的效果，较好地遏制了土拍市场的高溢价趋势，但上海的土拍市场热度不减。

（二）住宅市场分析

1、一手商品住宅市场

上半年，随着上海新盘积分制、新房限价、地价和房价联动等多重政策落地，上海新房的成交均价同比下降3%，而成交量随着供应量而持续走高，同比增长59%。品牌房企积极推盘，新房供应放量，房源集中入市稳定购房者预期，结合精准调控政策的影响，新房价格涨幅收窄，市场发展平稳。

图2：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅供应面积月度走势

数据来源：上海市房地产交易中心，国策评估上海分公司

2021年上半年供应量较2020年上半年同比增长了35%，环比减少了32%。2021年上半年上海新房供应351.5万平方米，累计同比增加36.6%。自今年3月开始，上海新房推出集中投放方式，上半年一共有3批次共计125盘取证，累计供应房源超过3万套。

图3：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交面积月度走势

数据来源：上海市房地产交易中心，国策评估上海分公司

2021年上半年，商品房成交面积达569.09万平方米，同比上涨了70%，成交总金额达3，127亿元，同比上涨57%。一方面，从供应的角度来看，比去年同期明显增加，支撑成交维持在高位。另一方面，成交节奏发生变化。今年基于集中供应的节奏变动，6月份的总体成交量较于4月及5月呈现上涨趋势，达到2021年上半年的峰值，成交面积为112.0427万平方米。

表4：2021年1月-2021年6月上海一手商品住宅区域成交面积TOP5

数据来源：上海市房地产交易中心，国策评估上海分公司

奉贤新城、嘉定新城、青浦新城均是市场关注点较高的区域，不仅当前配套已经成熟，具备实际居住条件，人才引进举措也很有吸引力。在“房住不炒”的基础政策下，着力发展五大新城的建设，因此上半年入市项目所处区域以五大新城所在区为主。

图4：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交均价月度走势

数据来源：上海市房地产交易中心，国策评估上海分公司

2021年上半年，上海一手商品住宅成交均价为54，516元/平方米，同比下降了6.72%。从月份来看，1月份为上半年峰值，成交均价为59，941元/平方米，2月份至4月份，受项目集中在五大新城的影响，成交均价逐渐走低，4月份为上半年最低，成交均价为50，727元/平方米。5月份成交均价有较大幅度的提升，为57，680元/平方米，6月份下跌至53，104元/平方米。

整体来看，6月上海已平稳度过新政过渡期，下半年预期仍有超过240个项目陆续入市。随着供应端的放量支撑，现限价、摇号政策的延续，以及地房价联动机制对未来新房价格预期的影响，下半年上海新房市场成交规模和价格将保持稳定趋势。

2、二手商品住宅市场

2021年上半年上海市二手商品住宅成交面积为1，486.42万平方米，成交套数18.04万套，成交总金额6，063.48亿元，成交均价40，792元/平方米。与2020年同期相比，成交面积同比增长65%，成交量同比增长61%，成交均价同比增长4%，均有大幅度提升，2021年上半年成交量价均创5年来新高。

图5：2017-2021年1-6月上海二手商品住宅成交面积、均价情况图

数据来源：上海市房地产交易中心，国策评估上海分公司

在刚刚过去的6月份中，上海全市共成交二手商品住宅2.8万套，环比增长10%，同比增长1%；成交金额941亿元，环比增长12%，同比增长3%；套均总价和成交均价分别为337万元/套和41，269元/平方米，环比分别增长2%和5%，同比分别增长2%和3%。

图6：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交面积月度走势

数据来源：上海市房地产交易中心，国策评估上海分公司

整体来看，今年年初，随着“学区房”的火热，上海二手房迎来一波持续上涨潮。今年上半年上海二手房成交均价同比增幅从2020年下半年进入上涨趋势，于今年春节前后达到最高峰，此后二手房成交均价同比增幅由涨转跌。

从月份来看，1月份延续了去年年底二手房市场的火热，成交面积为370.62万平方米，成为上半年峰值。1月下半旬，上海接连颁布限购新政，在各种限购政策影响下，2月份成交面积仅158.09万平方米，环比下跌51%。3月份，成交量反弹，原因更多是因为受市场传闻影响的月末集中网签影响，成交量为322.84万平方米。为缓解二手房市场压力，上海继续出台限购限贷政策，4月份-6月份，单月成交面积均在200万平方米左右，二手商品住宅市场迎来较明显的降温。

图7：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交均价月度走势

数据来源：上海市房地产交易中心，国策评估上海分公司

2021年上半年上海二手商品住宅成交均价为40，792元/㎡，同比上涨4%，成交均价为近五年内新高。1月份为上半年峰值，成交均价为43，550元/平方米。2月份开始，均价维持在4万元左右。受3月底开始的多项限购限贷政策影响，4月份成交均价为上半年最低，为39，701元/平方米。5月份后，市场较小幅度的回温，成交均价41，270元/平方米，回归4万开头。

纵观整个二手房住宅市场，密集出台的精准化调控政策，促进楼市平稳有序发展。通过规范二手房买卖流程，降低市场恐慌情绪，对楼市合理降温。

三、总结及后市展望

2021年上半年，上海2035规划为上海提供了城市发展的源动力，城市更新节奏加快焕发老城区活力，提高城市品质。土地市场上，上海首轮集中供地政策严格控制了土地溢价，控制土地市场热度。一手商品住宅项目集中公示制度使市场供应稳定，整体市场成交均价同比下降。二手房方面，从年初开始，精准化调控政策密集出台，二手房市场降温降价比较明显，促进了楼市平稳有序发展。

展望2021年下半年，宏观上仍会采用适度灵活的货币政策，保持一定量的货币增速以促进经济发展。土地方面，双集中新政结合新增的“一次报价规则”，较好地遏制了土拍市场的高溢价趋势，但也使得招拍挂市场竞争愈发激烈，合理预测，下半年各大房企联合拿地将会趋频。

从住宅新房市场上看，随着城市更新、租赁住宅入市、学区概念降低，炒房概念将逐步淡化。新房价格将延续之前逐年小幅度上涨的态势。而对于二手房市场，下半年将迎来更加严厉的楼市调控，预计2021下半年二手住宅市场热度将有所抑制，市场价格将呈现温和波动状态。