一、城市规划及政策分析

深圳市进一步加强商品住房购房资格审查

1月23日，深圳住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，对于违反规定的购房人或者相关负责人，停止相关人员使用深圳“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年，同时停止相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格三年。

深圳发布二手房成交参考价格，银行按揭贷款按照参考价执行

2月8日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），自发布之日起施行。

《通知》表示，为促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。《通知》指出，在深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

《深圳经济特区城市更新条例》正式实施

2021年3月1日，全国首个城市更新地方立法《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称“《更新条例》”或“《条例》”）正式实施。深圳城市更新的“先行示范”，一方面可以增加深圳的建设用地供应，带动固定资产投资，增加地价及税费收入，帮助深圳实现产业升级、带动消费升级。另一方面，城市更新可以供应新型产业空间，推动产业转型升级、实现经济新旧动能转换。《更新条例》的出台不仅优化了城市更新体制机制，完善了更新改造的实施方式和程序，更创设了“个别征收+行政诉讼”制度，维护和增进了社会公共利益，保障了城市更新双方当事人及利害关系人的合法权益，推动了城市更新工作从高速发展向高质量发展转变。

人才落户政策的收紧

5月25日，深圳市发改委发布了户籍新规征求意见稿，从多方面提高了落户要求。学历门槛提升了，落户年龄要求年轻化，投靠入户增加社保要求。影响最大的是全日制大专学历将无法直接落户。随着深圳落户政策逐渐收紧，下一步人口增速将得以控制，需求得到一定减少，恐慌性抢房现象将消失。

《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》

6月9日，深圳市发改委发布了《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称《规划纲要》）。《规划纲要》提出，促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强商品住房建设和交易管理，建立二手房合理价格引导机制，建立商品住房用地储备库，加大商品住房供应。

总结

面对楼市迅猛涨势，深圳市坚持“房住不炒”，“稳”字当头，楼市持续去杠杆，调控政策给市场降温的效果明显。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，二手房市场进入冰点。在二手房成交指导价、房贷利率上浮、严查经营贷等多重调控因素影响下，深圳楼市观望氛围加重，市场买房热情下降，买卖成交呈低迷态势，深圳楼市全面进入“冷静期”。

二、城市更新单元计划

2021年上半年深圳市城市更新单元计划公示共计27个城市更新单元项目，拟拆除重建面积共2978，166平方米。从行政区上看，龙岗区城市更新项目数量、面积均最多，占比36.01%，其次是坪山区，面积占比为31.73%。

表1：深圳市2021年上半年各区新增城市更新单元计划公示情况

总结数据来源：深圳市城市更新和土地整备局 城市更新计划公示

2021年6月深圳市公布了《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案），确定了未来15年深圳市的发展格局。规划中提到要加强城市更新、土地整备和棚户区改造等多种再开发手段的综合运用，稳妥推进历史遗留违法建筑、已批未建地和临时用地处置，鼓励开展城中村和旧工业区有机更新。上半年城市更新及土地整备相关项目的申报及划入工作也与“十四五”计划及规模相衔接，有序地推进城市更新的进程。

三、房地产市场分析

（一）土地市场分析

2021年上半年，深圳供应土地28幅，共88.01万平方米，环比下跌64.53%；共计20宗土地成功出让，占地面积合计77.4万平方米，环比下跌71.78%；成交金额185.89万元，环比下跌76.39%；可售楼面均价为7，269.49元/㎡，环比下跌14.11%。

图1：2021年上半年深圳市商住地块成交情况

数据来源：深圳房地产信息网 国策研究

从土地用途来看，2021年上半年居住用地成交5幅，共34.05万平方米，环比下跌47.36%，占比44%；工业用地成交12幅，共36.37万平方米，占比46.99%；商业+二类居住用地成交2幅，共6.53万平方米，占比8.44%；商业用地成交1幅，共0.45万平方米，占比0.58%。

总结

2021年上半年，深圳土拍市场供应大幅减少，尤其是居住用地，这将导致未来商品房供应量显著减少，加剧新房市场供需矛盾。同时若延续去年土地供应对人才房的倾斜，开发商的竞争或将更为激烈，有可能出现更多联合体竞买的情况。

（二）住宅市场分析

1.一手住宅市场分析

①供应分析

2021年上半年深圳新增一手住宅预售面积642.50万平方米，同比上涨753.94%，环比上涨52.24%；预售套数达到64，345套，环比上涨48.10%。根据国策易评数据平台监测，2021年上半年深圳新房市场的供应明显上升。在“加大新房供应，维持房价稳定预期”的指导下，2021年上半年整体供应水平比2020年要高。由于二手房市场受到2.8新政的影响，成交量较为低迷，为了保持一个较为平稳的市场态势，新房市场及时的供应显得非常必要。

图2：2020年06月-2021年06月一手住宅预售面积（左）、套数（右）走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

②销售价格分析

2021年上半年的销售价格指数出现明显回升，走势小幅波动趋于平稳，可见深圳楼市回归理性，房价将逐渐趋于稳定。

图3：2020年06月-2021年06月一手住宅销售价格环比指数走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

③成交量分析

2021年上半年深圳一手住宅成交26，013套，同比上涨55.52%，环比下降9.23%；共计成交面积254.61万平方米，同比上涨53.94%，环比下降10.03%。随着二手房成交指导价、房贷利率上浮、严查经营贷等多种调控政策影响下，深圳楼市观望氛围加重，市场买房热情下降，3月之后一手住宅成交量有所下降，4-6月呈小幅回升的态势。

图4：2020年06月-2021年06月一手住宅成交面积（左）、套数（右）走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

从区域上看，宝安区成交量压倒性排行第一。2021年上半年宝安成交6，874套，龙岗、坪山次之，分别成交4，774套、3，715套。排名前三位的宝安区、龙岗区和坪山区，环比升幅分别为75.76%、-41.62%和32.44%。从成交量上升幅度来看，环比升幅排名前三位的行政区分别为南山区、深汕合作区和大鹏新区，环比升幅分别为330.41%、324.17%和288.55%。

图5：2021年上半年各行政区域一手住宅成交面积（左）、套数（右）图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

总结

整体来看，2021年上半年深圳新房市场表现为先下降后小幅回升的态势。“2.8新政”实施后，深圳楼市观望氛围加重，但随着部分二手房需求群体分流至新房领域，加上上半年一手住宅的供应量增加，深圳一手住宅市场表现稳定并有回升的态势，并且随着新政持续发力，以及未来供应的持续放量，预计下半年深圳一手住宅将是市场的热点。

2.二手住宅市场分析

①销售价格分析

2021年上半年深圳二手房住宅销售价格环比指数呈现大幅度下滑的趋势。受2.8新政的影响，二手房市场降温的效果立竿见影，二手房市场行情急转向下。

图6：2020年06月-2021年06月二手住宅销售价格环比指数走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

②成交量分析

2021年上半年，深圳全市二手房成交28，886套，环比下降43.66%，同比下降34.35%；成交总面积252.22万平方米，环比下降43.37%，同比下降32.54%。由于2.8新政的实施，买卖双方观望迟疑，成交一度降至冰点。新政在对二手住房市场“挤泡沫”的过程中，对二手住宅成交的影响最为直接，二手住宅成交量在低位这一态势，或仍将会持续一段时间。

图7：2020年06月-2021年06月二手住宅成交面积（左）、套数（右）走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

从各行政区来看，龙岗成交第一，但同环比均有不同程度的下降。2021年上半年，龙岗区成交8，384套居首位，其次是罗湖区成交5，056套。从成交量环比变化来看，各区均大幅度下降，其中盐田区下降幅度最大为64.69%，其次为龙岗、南山，分别下降44.21%、44.20%。

图8：2021年上半年深圳市各行政区域二手住宅成交面积（左）、套数（右）图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

总结

从近期市场的成交量来看，深圳二手房市场几乎已经降到冰点。随着新政的影响持续深入，以及深圳市“十四五”规划中提出加强商品住房建设和交易管理、建立二手房合理价格引导机制、建立商品住房用地储备库、加大商品住房供应，短期内而言，调控政策并不会有任何松动的迹象，二手房市场仍将保持观望情绪。另一方面，随着新房市场供应的持续放量，还将继续分流部分二手房市场需求，但由于深圳房地产市场特殊的供需结构，市场旺盛的需求并不会因为新政的影响而消失。因此，未来深圳二手房市场，仍将保持在观望中低位徘徊的运行态势。

（三）商业市场分析

1.一手商业市场分析

①供应分析

根据国策易评数据库的数据显示，2021年上半年深圳预售商业面积1，334.63万平方米，同比增加48.14%，环比增加10.25%；预售套数为173，386，环比增加512.39%。

图9：2020年06月-2021年06月一手商业预售面积（左）、套数（右）走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

②成交量分析

根据国策易评数据库的数据显示，2021年上半年深圳合计成交商业面积49.27万平方米，同比增加89.74%，环比减少16.25%；成交商业套数32，688套，同比增加108.64%，环比增加1.93%。从各区域来看，宝安、龙岗、龙华仍是一手商业的主力成交区域，宝安区成交186，224平方米/2，665套，龙岗区成交75，973平方米/1，526套，龙华区成交42，263平方米/8，086套。

图10：2020年06月-2021年06月一手商业成交面积（左）、套数（右）走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

（四）写字楼市场分析

1.一手写字楼市场分析

①供应分析

2021年上半年深圳办公楼预售面积440.09万平方米，同比增加1，021.63%，环比增加543.87%。办公楼预售套数34，935套，同比增加1，235.23%，环比增加450.68%。从各行政区来看，新增供应集中于南山区，带动其吸纳量维持高水平，但在供应放量的背景下，其空置率仍提升0.63个百分点至34.42%，租金则下降1.1%至192.53元/㎡·月。

图11：2020年06月-2021年06月一手写字楼预售面积（左）、套数（右）走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

②成交量分析

根据国策易评数据库的数据显示，2021年上半年深圳市一手写字楼成交面积24.51万平方米，同比增加30.51%，环比减少1.42%；成交套数2，052套，同比增加30.45%，环比减少32.25%。

从各区域来看，罗湖不论是成交数量还是空置率都完胜福田和南山，罗湖作为深圳金融的发源地，目前科技类、传统金融行业是写字楼市场最为重要的需求来源，蔡屋围商务区是罗湖金融中心最集中的地方，深圳金融机构数量最多，分布最为密集的。再加上蔡屋围商务区的写字楼不论是出售价格还是租金相比于福田、南山、宝安来说都是性价比最高的。

图12：2020年06月-2021年06月一手写字楼成交面积（左）、套数（右）走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

（五）四、总结与后市展望

1、深圳加码调控，楼市全面降温

从去年出台新政提高购房门槛到今年出台二手房指导价，再到规范新房定价、期房转现房定价、精装修房定价，深圳对于楼市调控不断加码，调控范围也从全面化转向精细化，调控成效显著，2021年上半年，深圳楼市全面进入“冷静期”。

2、从长远来看，新政的实施有利于楼市趋于稳定健康发展

“2.8新政”从某种意义上而言，并不像传统的调控政策那般，直接对需求进行压制，此次新政的发力点关键在于金融资金端的审慎处理，即银行发放房贷的额度将直接与参考价挂钩。这本质上而言，是主管部门在房地产领域“去杠杆”的一个过程，将此前高杠杆购房的需求进行了风险管控，把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍，从长远分析，是利于楼市稳定健康发展的。

3、贯彻房住不炒理念，促进房价合理回归

《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出在房地产方面，坚持“房住不炒”，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。深圳二手住宅成交参考价格机制的出台，有利于引导市场理性交易，打击投机投资行为，贯彻房住不炒理念，促进房价合理回归，营造一个平和理性的市场环境。

4、2021年仍是新房市场年

随着“2.8新政”的出台，二手房市场遭遇寒冬，市场买家普遍转入观望状态，在市场走向不明朗、成交量大幅萎缩的环境下，购买新房无疑是买房人的最佳选择，新房限价、突出的性价比是吸引众多置业者参与到买新房热潮中的主要因素。2021年下半年新房市场仍将保持较高的供应量，2021年的深圳楼市仍是新房市场年。