摘要：今年随着新冠疫苗推广，疫情得到进一步缓解，但国内经济政治环境以及国际经济政治环境的变化导致全球经济低迷，虽然相对来说国内经济依然独步全球，但仍然受到重创。在这样的环境下，以前在经济持续向好的情况下被掩盖的各行业缺点以及发展空间不足的问题突显，尤其是对房地产估价行业的冲击，主要传统业务（房地产抵押估价、房屋征收评估、司法鉴定评估等）的大幅减少，且又面临互联网、大数据等新科技、新技术的冲击，房地产估价机构竞争加剧。房地产估价行业的发展已到了瓶颈阶段，尤其是中小房地产估价机构，由于大部分机构规模小、服务领域和地域不广，抗风险能力不强，面临更为艰巨的挑战。但是“机”总是伴随“危”而来，在国家领导人都说这是百年未有之大变局前提下，应该看到政策变革所带来新形势下的红利，借由新形势变化下审视过去，弥补过去不足，改变以及突破以往限制行业发展的顽疾，适应市场需求，积极配合政策实行的前提下不断壮大、突破自己。

关键词：不足；瓶颈；补足；突破；

（一）、制约房地产估价机构发展不足及遇到的瓶颈

1、市场信息不对称性

因为房地产价格、租赁价格、开发相关成本等都是随着时间的变化而变化，信息不对称性始终是没法消除及避免的，通常房地产估价机构拓展业务需要依靠大量数据做支撑进行评估，往往收集相关市场信息就要耗费大量人力成本以及时间，例如一些司法机构上评估、码头评估、游艇评估、以及涉及“三旧”改造专业性评估、城市更新项目、REITs项目、贷后价值监控等。尤其是城市更新项目，在项目的实施过程中，往往涉及到项目的政策、融资、拆除、人群、管理等风险因素，如不能提前预测评定，及时调整项目实施策略或应急方案，则会容易引起实施主体运行问题。

2、相似属性的评估机构竞争

房地产估价行业内的同质化竞争激烈，随着估价机构市场化放开，行业内机构日益增多，竞争愈加激烈，加上行业普遍的业务类型单一，产品同质化严重，而且随着资产评估法通过后，具有相似属性的资产评估机构也进入类似领域进行竞争，现在所有的评估都可以叫做资产评估，他可以做土地估价、房地产估价。房地产估价也就占资产评估的一小部分，而且可以改成资产的服务，资产评估可以做房地产业务，房地产估价却不可以代替资产评估，资产评估涵盖面大那就显得房地产估价机构给人感觉就像是多余，收窄了房地产估价机构业务范围。除此以外，《资产评估法》以法律形式明确了估价质量的法律责任，过去那种以资质求生存，不重视估价技术的估价机构将面临极大的执业风险，该法规范资产评估机构的存在及运营，加强资产评估机构的发展，也给房地产估价机构带来一定的压力。

3、专业性不强，人才流失严重

房地产估价机构技术从业人员普遍专业性不强，因为传统业务特点是重复性强，简单易上手，量大，要求不高，因而做报告的往往不需要估价师，只需要平均年龄、资历较低的技术人员即可完成，或所学专业并不匹配，这部分人员只需要符合公司的用人标准即可，但从估价师的角度来说他们只是合格的报告制作人员，还远达不到估价师的水平。从估价机构来看，工作经验少、专业性不强的报告制作人员的用人成本远低于有工作经验、专业性强的估价人员。所以很多时候评估机构不注重有经验的估价人员待遇提升，导致估价人员工作几年后一般会选择转行。这也就是房地产评估行业存在人员流动大，人员低龄化的原因，估价师做了几年选择转行靠挂证，这种现象已成为了评估行业的一个恶性循环。

（二）、结合新形势，弥补不足以及发展突破

1、顺势而为，大力推广线上估价平台，建立大数据库

在互联网、大数据、人工智能到来的时代，应用大数据技术，将给估价机构带来更多的专业性，使我们的专业服务更具说服力，估价机构应用大数据技术是必然的趋势。建立大数据系统，最关键在于数据的采集、整理过程。扩大APP普遍应用，包括实地查勘、报告撰写、实时传送估价报告。线上估价平台的应用解决大部分简单、重复的业务，这部分业务往往属于比较低端附加值的业务。房地产估价的前提是独一无二性、价值较大等特点，需要估价的这个特性永远不会改变，互联网也不能完全代替人工估价。虽然目前线上估价对传统业务有冲击、有影响，但不是全面地冲击和影响，只有把低端的让出去了，在既不用放弃低附加值业务的同时不断拓展新型、新兴业务。

2、扩大企业资质业务范围，建立企业联盟

随着《资产评估法》推出，各大房地产估价机构都将资产评估资质纳入估价机构范围，通过吸引资产评估师加盟或者鼓励公司人才考取资产评估师，扩大估价机构业务范围。同时，因为行业集中度越来越高，前十名机构变化不大，通过调研和分析，机构能保持持续的增长，主要得益于全国扩张、先进的管理模式和技术手段，行业内为了顺应机构发展的趋势和对传统发展模式的改造，多家机构分别牵头组建了一批行业中的联盟，主要形式有“机构—机构”联盟和“平台+机构”联盟，由中国各地多家优秀的房地产估价咨询机构组成，通过联盟成员机构之间资源共享、优势互补、联动协作、集约发展等合作形式，打造全国不动产估价的综合服务平台，从而为客户提供专业化、全国化、信息化、便利化的优质服务。

3、建立企业的人才战略

房地产估价机构提供专业服务，拥有优秀人才队伍将极大提高企业的核心竞争力。估价机构应当构建自己的企业价值观，员工的认同感能增强企业的凝聚力，减少人才的流失。未来的发展，估价机构更需要复合型的人才。因此需要建立健全的估价人才培养系统，包括技术人员专业技能培训，如理论上开展讲学，方法上的应用等，岗位技能培训，其中岗位技能培训体系包括估价员培训、估价师培训、内部业务学习、外部专业技能继续教育和外部专业技能协作等，为将来各种估价业务打下坚实的人才基础。

结语

2021年的新冠疫苗逐步推广，疫情有所缓解，但是随着国门逐步打开，国外疫情不免会再次波及国内，因而防控依然严峻。在此情况下，国内所有行业虽已经走回正轨，但都依然严阵以待。在这一段时间，线上估价受到各合作机构重视，免了线下估价接触，更快速解决了用户评估需要，因此评估机构应积极适应环境变化去满足市场需求才能突破固有的业务壁垒，顺势而为，才能在评估行业站稳脚跟，做大做强。