在建⼯程评估⽅法在实务中的应⽤

摘 要：估价实务中，经常遇到在建工程评估，在建工程的特点是种类繁多、可比性差等，评估方法比较专业、复杂，实践中存在很多需要注意的问题，同时估价师运用专业且较复杂的评估方法时，委托方不易理解，甚至外行指导内行，要求估价师运用特定的方法，确定出满足委托方要求的结果，又造成了委托方要求和专业评估的冲突。本文从在建工程常用的几种方法角度出发，介绍了各方法在实际运用中存在的问题及冲突，以供大家探讨。

关键词：在建⼯程；评估⽅法；估价实务

一、在建⼯程定义及评估特点

在建⼯程，指企业资产的新建、改建、扩建，或技术改造、设备更新和⼤修理⼯程等尚未完⼯的⼯程⽀出。在建⼯程涵括了从刚刚投资兴建的⼯程到已完⼯建设但尚未交付使⽤的⼯程。这些在建⼯程完⼯进度差异⼤，造价差异⼤、种类差异⼤，从⽽可⽐性差，市场⽆法找到相似案例，故很难运⽤市场⽐较法进⾏评估，由于⼯程尚未完⼯，⽆法产⽣收益，故收益法也不适⽤与在建⼯程评估。⾏业内⽐较接受的在建⼯程评估⽅法为剩余法和重置成本法，对于即将完⼯的在建⼯程，也可以运⽤形象进度法进⾏评估。

二、重置成本法在估价实务中的应⽤

重置成本法评估在建⼯程的计算公式为：在建⼯程评估值=⼟地取得成本+取得税费+（⼯程建安综合造价+前期费⽤及其他费⽤+资⾦成本+合理利润）*⼯程完⼯程度，⼯程完⼯程度是指评估时已完成的⼯程概算造价与该项⼯程总概预算造价之⽐。该⽅法的原理是计算在正常条件下，在评估基准⽇重新形成该在建⼯程所需的⼟地投⼊及已完成的⼯程量所需发⽣的全部费⽤。该费⽤可以根据类似建筑物客观成本或重置核算法、概算调整法来确定，可以根据实际发⽣⼯程量计算，也可以根据整体⼯程量及完⼯程度计算。在建⼯程资⾦成本包括取得⼟地成本的利息及投⼊的建筑安装⼯程成本的利息。

由于在建⼯程价值并⾮⼯程各项投⼊的简单相加，此时要根据市场情况合理确定其潜在利润。在原所有者持续开发的前提下，成本法中利润率的取值，在建和全新商品房应⼀致。但遇到⼤部分的⼟地并未开发，只是开发⼀⼩部分时，⼤部分⼟地的开发利润并未实现，此时应将利润分摊，仅考虑已建成建筑物分摊的⼟地的管理费、利息利润等，未建部分的建筑物分摊的⼟地按纯⼟地评估，不考虑其利息利润。但是在被迫转让的前提下，因为要让渡利润，所以在建部分的利润率要⽐正常值低些。即使没有更换开发主体，时间进度不同，利润的实现程度也不同，实践中应根据在建⼯程的实际情况、⻛险程度、评估⽬的等合理确定利润率。在运⽤重置成本法评估时须注意，⼀般正在建设中的在建⼯程，不存在折旧，但是对于停⼯项⽬，需根据停⼯时间及估价对象实际状况计算其实体性、经济性及功能性三类贬值。

三、剩余法在估价实务中的应⽤

剩余法的原理是⽤开发完成后房地产的价值扣除后续建设所需投⼊资⾦，得到现有⼯程评估价值的⽅法。运⽤剩余法评估在建⼯程的公式为：在建⼯程评估值=预期开发价值-续建开发成本-续建管理费⽤-续建投资利息-续建投资税费-续建投资利润-取得在建⼯程税费。

在运⽤剩余法评估在建⼯程时需注意扣除的相关成本为续建的成本，续建投资利息不仅包含后续投⼊⼯程的开发成本及相关费⽤的利息，也包含取得在建⼯程的利息，取得在建⼯程的款项视为初始投⼊成本，计息期须覆盖整个续建期，约定其它付款期限的除外。⽽开发完成后价值可以根据开发完成后房地产的特点及市场条件运⽤市场⽐较法或收益法等⽅法评估得出。

同重置成本法，剩余法评估中也涉及到利润问题，此时同样需要根据⼯程具体情况及市场实际情况确定合理利润。在剩余法中，扣除续建成本利息的基数是在建⼯程取得成本、续建成本、管理费⽤、销售费⽤。扣除利润的基数是在建⼯程取得成本、续建成本、管理费⽤、销售费⽤和利息。应扣除的利息和利润的计取基数均包含在建⼯程价值——这与求取⼟地价值时计取基数包含应求取的⼟地价值内涵⼀致。

四、重置成本法和剩余法在实务应⽤中存在的问题

⼀般在建⼯程评估，重置成本法和剩余法成为了最专业最具说服⼒的评估⽅法。然⽽实际评估实务中，这两种⽅法很难被委托⽅理解和接受，这是因为这两种⽅法都是把在建⼯程当作⼀个整体，分别从实际投⼊和未来收益扣除续期投资的⻆度来进⾏测算，测算的结果应该是在建⼯程整体价格。在⽬前我国预售制度存在的情况下，在建⼯程抵押时往往已经出售⼀部分，这给整体核算增加了⼀定难度。另⼀⽅⾯，由于抵押审批时效性不⾼，在估价基准⽇未售出的物业，在审核通过抵押登记之⽇可能已经售出，委托⽅为实际抵押⽅便，往往要求估价结果具体到各楼栋、各种物业类型甚⾄具体到套的价格，以⽅便随时增减抵押物。⽽这种要求，重置成本法和剩余法均⽆法实现，这是因为运⽤这两种⽅法计算分摊到各平⽅的单价均是⼀样的，体现不出不同类型物业的价值，从⽽委托⽅的随意增减抵押物也⽆实际意义。

五、价格系数调整法

价格系数调整法并⾮单独的计算在建⼯程价值的⽅法，它只是在建⼯程评估过程中解决不同类型物业定价的⼀种⽅法。即针对在建⼯程难以分开定价的问题，可以运⽤价格系数调整法来解决。价格系数调整是估价师通过选取与估价对象建成后类似的房地产并计算它们各层或各类型的房地产价格⽐例系数来确定估价对象在建⼯程成本分摊系数，然后通过分摊系数分开定价。⽐如某地⼏个商场楼层分摊系数表：

当运⽤成本法或剩余法测算得出某在建⼯程平均单价为A时，通过价格系数调整，可得出⼀层单价为1.85A，⼆层、三层、四层单价分别为0.92A、0.73A、0.62A。通过对在建⼯程总价值按照价格系数进⾏分摊，可简单实现委托⽅对各层、各类型或各单元的价格要求。针对重置成本法和剩余法存在问题，另外⼀种⽅便操作且容易被委托⽅接受并认可的，便是形象进度法。

六、形象进度法

形象进度法评估在建⼯程是指选择⾜够的可⽐销售实例，根据在建⼯程建造完成后的市场价格，结合⼯程形象进度评估在建⼯程的⽅法。笔者查阅了相关估价实务书籍及相关⽂献，形象进度法评估在建⼯程公式均如下表示：在建⼯程价值=建造完成后的房地产市场价值*⼯程形象进度百分⽐。其中，在建⼯程建造完成后的房地产市场价值，⼀般可采⽤市场法或收益法评估。⼯程形象进度百分⽐=（实际完成建筑⼯程量+实际完成安装⼯程量）/总⼯程量*100%。

笔者认为此公式不够严谨，因为运⽤市场法或收益法测算出的开发完成后的房地产市场价值，是包含房价和地价的整体价值，⽽运⽤建筑⼯程量和安装⼯程量所占⽐例计算出的⼯程形象进度百分⽐，仅是指地上建筑物的形象进度，未考虑⼟地投资在整个⼯程项⽬中所占⽐例。举个例⼦，某项⼯程投资，⼟地投资占40%，建筑安装⼯程投资占60%，当建筑安装⼯程完成80%时，按上述公式计算出的形象进度也为80%，但包含⼟地投资在内的实际完⼯进度=40%+60%*80%=88%，显然，⽤开发完成后的房地产市场价值作基数的话，88%的完⼯进度更合理。

    从形象进度法的计算过程可以看出，此⽅法容易满⾜委托⽅关于分套评估的需求，因为开发完成后的房地产市场价值较容易分套或分类型确定其价值，则在建⼯程各部分或各套价值也较容易分开求出。形象进度法适合于⼯程完⼯或接近完⼯的情况，评估时需要注意⼯程进度与付款进度不⼀致的情况，合理确定⼯程的形象进度。由于在建⼯程种类繁多，个性突出，具体⼯程量不同，造价差异⼤，实际评估⼯作中需要根据不同在建⼯程的具体特点进⾏分析，选择合适的评估⽅法，并对传统的评估⽅法进⾏特殊修正后灵活运⽤。