近两年我国不良资产余额迅速攀升，银监会要求四大资产管理公司回归主业。在经济下行、不良资产高发的大环境下，众多资产管理公司、信托、基金也加入的抢蛋糕行列。随着竞争的加剧，传统的简单粗暴的“三打模式”（打包、打折、打官司）正逐步向“三重模式”（重组、重整、重构）转变。“三重模式”是非常专业的，并非资产管理公司能够自行解决，需要众多专业机构的介入和参与。房地产不良资产是不良资产的核心，受到众多资产管理公司、信托、基金的青睐。鉴于房地产的专业性，这也正是房地产估价机构的良好介入时机。估价机构在房地产不良资产处置中应该提供更多维度的服务。

1、提供合理客观估值

作为估价机构，提供估值服务是最为基础的，也是目前估价机构承揽的最多的业务。不过大多数情况下，需要对不良债权资产包提供估值服务，而不仅仅针对其中的房地产。

2、提供房地产不良资产的现场尽调及权属调研服务

房地产不良资产的现场尽调经常是无法彻底履行的。很多时候抵押物被他人占有或是抵押人妨碍评估程序进行，导致无法入户查勘，只能做一些表面上的工作。而委托方提供的权属资料很多时候也是不完整的。这种情况下，估价师只能根据上述情况提供评估服务。

但是，只能如此了吗？当然也不是。现场尽调及权属依据是估值的核心，是非常有必要进行深入的调研的，但这需要更多的时间成本和费用。根据东方资产管理公司的调研显示，尽职调查的充分程度是处置回收率影响最大的因素。如果委托方愿意花费更多的费用，将现场尽调及权属调研专项委托，估价机构是可以提供更为专业的服务。而参与此类项目的专业人员也须是资深的估价师，普通估价师难以胜任。对于房地产不良资产投资者来说，有更为精确的调研作为支撑，可以为资产收购提供更为精准的报价和未来更为丰厚的处置利润，让投资行为更有质量。

3、提供房地产的专项研究及市场调研服务

房地产不良债权需要大量的资金支持以及专业的服务团队运作。房地产不良债权的投资方由于人手不足、专业力量匮乏，需要估价机构提供专业的服务。不论是在不良债权购买之前，还是购买之后，服务需求一直存在。购买之前，服务需求是房地产不良债权的现状市场情况及未来升值空间，以判断购买时机和价格。购买之后，投资方拥有房地产的控制权，需要更为精准的进行资产重组、管理、运营，以及未来的资产证券化或是出售转让，更需要专业团队的服务。

4、区域发展、未来规划及产业政策等的调查

常规业务中，这也是需要调查的事项之一，只是常规的资料搜集，深度不足。但是房地产不良资产专项调查中，这一项是非常重要的因素，需要深入的调查以及与各方接触、了解，包括一些规划尚未最终确定但可能实施的信息，这也是影响项目收购的重要因素之一。

5、重组改造的可能性分析、费用预测

对于投资方，购买房地产不良资产后很有可能会对其进行重组或是改造，比如综合型房地产的功能重新定位、老旧房地产的改造等等。此时，作为专业的评估人员，需要协助委托方做出一些初期的分析和判断，并对改造费用进行测算，综合判断购买该不良资产后的盈利情况，再确定是否投资购买。